ΕΠΑΝΑΧΡΗΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ ΩΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ

20 Ιουλίου 2019

Η έξαρση του τουρισμού, είτε από τις συνθήκες στις οποίες περιήλθαν γείτονες χώρες, είτε λόγω της διαφήμισης της Ελλάδας στο εξωτερικό, είχε, μεταξύ άλλων, ως αποτέλεσμα την προσέλκυση εγχώριων αλλά και ξένων επενδυτών. Παράλληλα με την άνοδο του τουρισμού, η πτώση των αξιών της ακίνητης περιουσίας, σε συνδυασμό με τη μεγάλη προσφορά που παρατηρήθηκε τα τελευταία χρόνια, κίνησε την αγορά των ακινήτων σε αξιοσημείωτα – για τα δεδομένα της οικονομικής κρίσης – επίπεδα, καθότι αναζωογονήθηκε σημαντικά ένας τομέας της αγοράς που από το 2008 εμφάνιζε φαινόμενα αρρυθμίας. Το γεγονός αυτό αποδεικνύεται εν μέρει και από τη διαφαινόμενη επιτυχία της αξιοποίησης διαμερισμάτων μέσω του συστήματος της οικονομίας διαμοιρασμού (καταλύματα τύπου airBnB).

Ως απόρροια των παραπάνω φαινομένων, έχει αναδειχθεί πρόσφατα μια νέα τάση, κατά την οποία αναζητούνται σωρηδόν ακίνητα προς εξαγορά ή μίσθωση, με απώτερο σκοπό την ανακαίνιση και την επανάχρησή τους ως τουριστικά καταλύματα διαφόρων τύπων (ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα διαμερίσματα, ξενώνες φιλοξενίας νέων, κ.ά.), γεγονός που εντείνεται σε μεγάλα αστικά κέντρα, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Η κατάσταση αυτή ευνοεί ιδιαιτέρως κτίρια με προβληματική παθολογία, λόγω μακροχρόνιας εγκατάλειψης, και ιδίως κτίρια διατηρητέα που αποτελούν αρχιτεκτονικά κομψοτεχνήματα και συμβάλλουν στη διατήρηση της ιστορικής, πολιτιστικής μνήμης και στην αναγνώριση της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας μιας άλλης εποχής. Στη νέα αυτή τάση, τίθενται δύο αξιοσημείωτα εμπόδια, τα οποία είναι η καταλληλότητα του εκάστοτε ακινήτου για τη χωροθέτηση της επιθυμητής δραστηριότητας και ο κυκεώνας της γραφειοκρατικής διαδικασίας αδειοδότησης.

Η γνωμοδότηση για την καταλληλότητα ενός ακινήτου για χρήση ως τουριστικό κατάλυμα διαδραματίζει ίσως το σημαντικότερο ρόλο στην υλοποίηση της επένδυσης – και δυστυχώς παρατηρούνται φαινόμενα επιχειρηματιών που έχουν επενδύσει σε ακίνητα, δίχως προηγουμένως να έχουν διερευνήσει την εφικτότητα εγκατάστασης τουριστικού καταλύματος στο ακίνητο, με αποτέλεσμα οι επενδύσεις να ακυρώνονται και να χάνονται άσκοπα οικονομικοί πόροι. Θέματα όπως οι χρήσεις γης, πιθανές αυθαίρετες κατασκευές, η ανάγκη εκτεταμένων εργασιών αποκατάστασης βλαβών του φέροντα οργανισμού του κτιρίου, η μη πλήρωση προδιαγραφών πυρασφάλειας, καθώς και η δυσκολία στην πρόσβαση ατόμων με μειωμένη κινητικότητα, αποτελούν παράγοντες που δύνανται να καταστήσουν ακατάλληλο το ακίνητο ή – στην καλύτερη περίπτωση – να εκτοξεύσουν σε δυσθεώρητα ύψη το κόστος της επένδυσης.

Στα πλαίσια της απόσβεσης του κόστους μιας επένδυσης, παράγοντα κλειδί αποτελεί ο χρόνος μέσα στον οποίο θα ολοκληρωθούν οι εργασίες και θα ξεκινήσει να λειτουργεί το κατάλυμα. Σημαντική τροχοπέδη στην όλη διαδικασία είναι η πολυπλοκότητα της διαδικασίας μέχρι την έκδοση οικοδομικής άδειας, και δη οι κατά περίπτωση απαραίτητες γνωμοδοτήσεις αρμόδιων υπηρεσιών επί του έργου. Τα κύρια προβλήματα που εντοπίζονται στη φάση αυτή – ιδίως όταν πρόκειται για κτίρια με χαρακτηρισμό ως διατηρητέα – αφορούν εγκρίσεις από αρχές όπως η Εφορεία Νεωτέρων Μνημείων, το Κεντρικό Συμβούλιο Νεωτέρων Μνημείων, το υπουργείο Μακεδονίας – Θράκης για περιπτώσεις στη Θεσσαλονίκη, τα Κεντρικά Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, κ.ά., το βασικό μειονέκτημα των οποίων είναι η χαμηλή περιοδικότητα με την οποία συνεδριάζουν, καθώς και ο αριθμός των θεμάτων που μπορούν να αντιμετωπιστούν σε κάθε συνεδρίαση. Σε περιπτώσεις όπου δύναται να ζητηθεί η έγκριση περισσοτέρων του ενός από τους παραπάνω φορέων, συνιστά ιδιαίτερη πρόκληση ακόμα και η πρόβλεψη της χρονικής διάρκειας των εγκρίσεων – με αποτέλεσμα την καταστρατήγηση του όποιου χρονικού προγραμματισμού του επενδυτή και τη γενικότερη δημιουργία αισθήματος ανασφάλειας και αβεβαιότητας σχετικά με την υποδοχή επενδύσεων από πλευράς Ελληνικού Δημοσίου.

Στην πρώτη περίπτωση, το καταλληλότερο εργαλείο για την εξασφάλιση της εφικτότητας χωροθέτησης μιας τουριστικής επένδυσης στο επιθυμητό ακίνητο είναι ο τεχνικός έλεγχος του κτιρίου, ο οποίος ιδανικά διενεργείται σε προκαταρκτικό στάδιο, πριν την αγορά/μίσθωση του ακινήτου. Η χρησιμότητα του τεχνικού ελέγχου συνδέεται άμεσα με την αποσαφήνιση του αδειοδοτικού καθεστώτος και την κατάδειξη των θεμάτων του κτιρίου, τα οποία θα πρέπει να κληθεί να αντιμετωπίσει ο επενδυτής και ως εκ τούτου διασφαλίζει με αδιάσειστα στοιχεία την εφικτότητα της επένδυσης. Το επόμενο βήμα, για την σωστότερη αντιμετώπιση των διαδικασιών αδειοδότησης, είναι η κατάρτιση ενός πλάνου ενεργειών, το οποίο απαιτεί κατάλληλη προετοιμασία και ενδελεχή διερεύνηση από πλευράς μηχανικών, καθώς και αποφασιστικότητα από πλευράς επενδυτών, σκοπός του οποίου είναι η ολιστική προσέγγιση του έργου μέχρι και τη λειτουργία του και η μέγιστη εκμετάλλευση των νεκρών χρονικών διαστημάτων.

Η δημιουργία ενός αρχιτεκτονήματος όπου θα στεγάσει από μία απλή κατοικία ως ένα τουριστικό κατάλυμα ιδιαίτερης αισθητικής, πρέπει να αντιμετωπίζεται συνολικά και σε συνεργασία διάφορων ειδικοτήτων μηχανικών, όπου καθένας βάσει γνώσεων και εμπειρίας στον χώρο διασφαλίζει την επένδυση του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Η επανάχρηση κτιρίων, τοποθετώντας από την πρώτη κιόλας σκέψη περιορισμούς λόγω υφιστάμενων εγκαταστάσεων, απαιτεί ιδιαίτερο χειρισμό και οργάνωση.

Τα στελέχη της Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί, μέλους του ομίλου Σαμαράς και Συνεργάτες, έχοντας συμμετάσχει σε πληθώρα έργων με σκοπό την επανάχρηση κτιρίων ως τουριστικά καταλύματα και με όπλο την άριστη γνώση της ξενοδοχειακής και πολεοδομικής νομοθεσίας, είναι σε θέση να υποστηρίξουν τους επενδυτές σε όλα τα στάδια ανάπτυξης, σε επίπεδο μελετών, διαχείρισης αδειοδοτήσεων και τεχνικών συμβουλευτικών υπηρεσιών και βρίσκονται στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα.

 

Συντάκτες:

Νίκος Αγραφιώτης, Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός & Χρήστος Διάφας, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός

Τομέας  Μελετών & Αδειοδοτήσεων Τουριστικών Καταλυμάτων

Τελευταία άρθρα