ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗ: ΧΡΗΣΙΜΟ ΕΡΓΑΛΕΙΟ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗΣ ΚΑΙ ΟΙΚΙΣΤΙΚΗΣ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΜΕΓΑΛΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

16 Αυγούστου 2019

Παρά το γεγονός ότι η χωροταξική οργάνωση και η ανάπτυξη,  η διαμόρφωση και η πολεοδόμηση οικιστικών περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική δραστηριότητα και τον έλεγχο του Κράτους, η ελληνική πολιτεία έχει δώσει ήδη από το 1991 σε ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων τη δυνατότητα διαμόρφωσης περιοχών για οικιστικούς σκοπούς, συνήθως για τουριστική – παραθεριστική κατοικία. Σήμερα, που η Ελλάδα ισχυροποιεί τη θέση της στον παγκόσμιο τουρισμό, και ο τομέας της αγοράς και ανάπτυξης ακινήτων γνωρίζει άνοδο, η αξιοποίηση του σχετικού θεσμικού πλαισίου για την υλοποίηση νέων οικιστικών θέσεων τουριστικού χαρακτήρα αποτελεί σημαντική ευκαιρία τόσο για τους ιδιοκτήτες μεγάλων ακινήτων όσο τους επενδυτές ακινήτων.

Από το 1991 και μετά, η θεσμική δυνατότητα πολεοδόμησης περιοχών ιδιωτικής πρωτοβουλίας αναμορφώθηκε διαδοχικά με την εισαγωγή του θεσμού των Περιοχών Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) (αρ. 24 Ν. 2508/1997) και πρόσφατα με την εισαγωγή των Περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ), Ν. 4280/2014). Πρακτικά, παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ενιαίας έκτασης άνω των 50 στρεμμάτων, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμού, να αξιοποιήσουν την ιδιοκτησία τους δημιουργώντας σωστά πολεοδομημένη γη εντός σχεδίου, η οποία θα τους αποφέρει μέγιστη οικονομική απόδοση της ιδιοκτησίας τους.  Εκτός από την πλήρωση του ελάχιστου μεγέθους της έκτασης, απαραίτητη προϋπόθεση είναι: α) το ακίνητο να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας (όπως δασικές εκτάσεις, κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι) και β) να προβλέπεται από τον υπερκείμενο σχεδιασμό γενική κατεύθυνση οικιστικής ανάπτυξης και οργανωμένης δόμησης. Ειδικά, για τα ακίνητα που εμπίπτουν στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης το ελάχιστο μέγεθος της έκτασης ορίζεται σε 100 στρ.

Η πολεοδόμηση των περιοχών γίνεται με πρωτοβουλία των ενδιαφερόμενων και εγκρίνεται με Π.Δ., αφού προηγηθεί η χορήγηση βεβαίωσης έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας. Με την πολεοδομική μελέτη καθορίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι (π.χ. δρόμοι, χώροι πρασίνου, ελεύθεροι χώροι) και οι οικοδομήσιμοι χώροι, οι γενικοί και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης για κάθε οικοδομικό τετράγωνο, το όριο αρτιότητας των οικοπέδων. Μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και την εφαρμογή της, η οποία πιστοποιείται με την ολοκλήρωση της εκτέλεσης των απαραίτητων κοινόχρηστων έργων υποδομής (ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρικής ενέργειας κτλ.) με δαπάνες των ενδιαφερόμενων, είναι δυνατή η μεταβίβαση προς τρίτους της κυριότητας οικοδομήσιμων ή μη τμημάτων γηπέδων ή κτιρίων ή διαιρεμένης ιδιοκτησίας και η έκδοση οικοδομικής άδειας.

Τέλος, είναι πολύ σημαντικό ότι με το νέο νόμο (Ν. 4280/2014) δίνεται, σε ορισμένες περιπτώσεις, η δυνατότητα ανταλλαγής εκτάσεων και δικαιωμάτων δόμησης των Οικοδομικών Συνεταιρισμών που κατέχουν εκτάσεις σε περιοχές όπου σήμερα απαγορεύεται η δόμηση, με εκτάσεις προς πολεοδόμηση που θα δημιουργηθούν κατόπιν σειράς ενεργειών του χωρικού σχεδιασμό. Παρόλο που η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα, ανοίγει το δρόμο για την υποχρέωση της πολιτείας να αναβιώσει απωλεσθέντα περιουσιακά δικαιώματα πολιτών.

Σε κάθε περίπτωση η οικιστική αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων μέσω της ιδιωτικής πολεοδόμησης επιτυγχάνει τη μέγιστη οικονομική απόδοση της αρχικής ιδιοκτησίας με την παράλληλη προσφορά σωστά πολεοδομημένης γης και τη βέλτιστη λειτουργική οργάνωση και παροχή όρων διαβίωσης σε νέους οικισμούς, οι οποίοι μπορούν να λειτουργήσουν και ως τουριστικοί υποδοχείς.

 

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα θέματα ιδιωτικής πολεοδόμησης, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στην ωρίμανση, τη μελέτη, το σχεδιασμό και τη διαχείριση των έργων σας. 

 

Συντάκτρια: Γεμενετζή Γεωργία, Δρ Αρχιτέκτων Μηχανικός – Πολεοδόμος, Τομέας Τεχνικής Υποστήριξης Επενδύσεων

Εικόνα: Μελέτη ιδιωτικής πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ/ΠΠΑΙΠ) – Συντάκτης: Όμιλος Σαμαράς & Συνεργάτες

Τελευταία άρθρα