ΤΕΧΝΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ «ΩΡΙΜΟΤΗΤΑΣ» ΑΚΙΝΗΤΟΥ – ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΣ Ή ΟΧΙ;

2 Αυγούστου 2019

Εάν κάποτε σκεφτήκατε να κάνετε μια επένδυση σε κάποιο συγκεκριμένο χωρικά εντοπισμένο γήπεδο, είναι πιθανόν να έχετε έρθει σε επαφή με τον όρο «ωριμότητα ακινήτου». Ο βαθμός ωριμότητας του ακινήτου να υποδεχθεί την επενδυτική σας ιδέα είναι ο πρώτος και πιο κρίσιμος παράγοντας κατ’ αρχάς της εφικτότητας του επενδυτικού σας σχεδίου στη συγκεκριμένη θέση, αλλά και του προσδιορισμού του χρόνου και του κόστους της αδειοδότησής του.

Είναι βέβαια κατανοητό ότι η χωροθέτηση μιας δραστηριότητας επηρεάζεται από ποικίλους παράγοντες (μέγεθος και τύπος επένδυσης, νομικοί περιορισμοί τύπων ιδιοκτησίας κ.λπ.), ωστόσο η χωρική διάσταση είναι αυτή που παίζει το σημαντικότερο ρόλο. Οι χωρικοί περιορισμοί προκύπτουν νομικά από δύο συνιστώσες: α) το πλαίσιο αδειοδότησης της συγκεκριμένης επένδυσης (βιομηχανική, τουριστική, υγειονομική κ.λπ.) και β) το πλαίσιο χωρικών κανόνων που προκύπτουν από τη νομοθεσία που διέπει τη συγκεκριμένη θέση στο χώρο (χωροταξικά – πολεοδομικά σχέδια, δασική και αρχαιολογική νομοθεσία κ.ά.). Καθώς το Κράτος προβαίνει αυτεπάγγελτα στη θέσπιση ρυθμίσεων χωρικής διάστασης, είναι πιθανόν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να μην είναι πλήρως ενημερωμένος για τα βάρη του ακινήτου του, ιδίως αν δεν έχει πρόσφατα προβεί σε τεχνικό έλεγχό του από κάποιον εξειδικευμένο μηχανικό.

Εάν το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως, θα πρέπει αρχικά να ελέγχονται:

  • Οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης που προκύπτουν από υφιστάμενα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια / Τοπικά Χωρικά Σχέδια (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ) ή από Πολεοδομικές Μελέτες/Ρυμοτομικά σχέδια.
  • Η αρτιότητα του οικοπέδου αναφορικά και με την ένταξή του σε Πράξη Εφαρμογής και την τακτοποίηση των σχετικών εισφορών σε γη και χρήμα.
  • Η συντέλεση τυχόν απαλλοτριώσεων του οικοπέδου από μεριάς του Δήμου για δημιουργία κοινόχρηστων – κοινωφελών χώρων (αν το οικόπεδο χαρακτηρίστηκε από το ΓΠΣ ως πράσινο αλλά δεν απαλλοτριώθηκε στα τελευταία 15 χρόνια, έχετε δικαίωμα να παρέμβετε νομικά για την άρση απαλλοτρίωσης).

Εάν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως, θα πρέπει αρχικά να ελέγχονται:

  • Το οικείο Περιφερειακό Πλαίσιο Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ) που περιλαμβάνει στρατηγικές χωρικές ρυθμίσεις για το σύνολο της Περιφέρειας που επηρεάζουν έμμεσα τη χωροθέτηση. Στα υπόψη ότι τα ΠΠΧΣΑΑ εκδόθηκαν κατά το 2003 ενώ έξι (6) έχουν αντικατασταθεί τελευταίως (2018-2019), και έξι βρίσκονται στα τελικά στάδια αναθεώρησής τους.
  • Οι χρήσεις γης και τυχόν ειδικοί όροι δόμησης που προκύπτουν από οικείο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο ή ΣΧΟΟΑΠ σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας.
  • Οι τυχόν καθορισμοί χώρων αρχαιολογικού ενδιαφέροντος στην περιοχή.
  • Η ύπαρξη καθορισμένου ορίου αιγιαλού και παραλίας αν το γήπεδο απέχει λιγότερο των 100μ. από τη θάλασσα.
  • Η ύπαρξη δασικής έκτασης εντός των ορίων του γηπέδου. Η ύπαρξη δασικών μπορεί να επηρεάσει την εφικτότητα αλλά και το χρόνο και κόστος ωρίμανσης του γηπέδου.
  • Η ύπαρξη αναγνωρισμένης κοινόχρηστης οδού που προσφέρει πρόσβαση ικανού μήκους στο γήπεδο (εάν το γήπεδο δημιουργείται μετά το 2003, η κοινόχρηστη οδός είναι απαραίτητο στοιχείο αρτιότητας).
  • Η τυχόν συμπερίληψη του γηπέδου σε περιοχή προστασίας της φύσης (περιοχές δικτύου Natura2000, καταφύγια άγριας ζωής, υγρότοποι, αμμοθίνες κ.ά.), μπορεί να επηρεάσει την εφικτότητα και τους όρους της χωροθέτησης.
  • Η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που προκύπτουν από τα Προεδρικά Διατάγματα (1978 και 1985) της εκτός σχεδίου δόμησης, σε συνδυασμό πάντα με όποιους ειδικούς όρους έχουν ήδη προκύψει.

Ο παραπάνω έλεγχος είναι απαραίτητος για να διευκρινιστεί αν είναι εφικτή η χωροθέτηση του επενδυτικού σχεδίου στη συγκεκριμένη θέση, που αποτελεί αναγκαία συνθήκη για την υλοποίησή του. Επιπρόσθετα, σε δεύτερο επίπεδο ο έλεγχος δύναται να προσδιορίσει τον τύπο των μελετών που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας χωροθέτησης και κατ’ επέκταση τον απαιτούμενο χρόνο «ωρίμανσης» του ακινήτου ώστε αυτό να είναι κατάλληλο για να υποδεχθεί το συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο. Για παράδειγμα, ο καθορισμός ορίων αιγιαλού και παραλίας είναι μια χωρική ρύθμιση συνήθης που απαιτείται σε παράκτια γήπεδα για τη χωροθέτηση οποιασδήποτε δραστηριότητας. Τη σχετική διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει ιδιώτης, αλλά η ολοκλήρωσή της απαιτεί διάρκεια από έξι μήνες έως και ένα χρόνο, μην επιτρέποντας την έκδοση άδειας δόμησης στο μεσοδιάστημα.

 

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα θέματα τεχνικού ελέγχου δομημένων ή αδόμητων ακινήτων, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στην ωρίμανση, τη μελέτη, το σχεδιασμό και τη διαχείριση των έργων σας. 

 

Συντάκτρια: Αγγελίδου Τατιάνα, MPLAN Μηχανικός Χωροταξίας και Ανάπτυξης, Τομέας Τεχνικής Υποστήριξης Επενδύσεων

Τελευταία άρθρα