Τι ισχύει για τα «βαριά αυθαίρετα» και πως αντιμετωπίζονται

29 Μαΐου 2020

Σύμφωνα με το Ν.4495/17 ως αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. Ως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης), ενώ στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνονται και οι πολεοδομικές παραβάσεις.

Είναι γνωστό πως απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Συνεπώς είτε στο ακίνητο θα πρέπει να μην υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές είτε οποιαδήποτε αυθαιρεσία θα πρέπει να έχει υπαχθεί, αν γίνεται, σε κάποιον από τους νόμους των αυθαιρέτων πληρώνοντας και το αντίστοιχο πρόστιμο, που σε ορισμένες περιπτώσεις αυθαιρέτων μπορεί να είναι αρκετά υψηλό.

Μετά και την παράταση που -ανεπίσημα προς το παρόν- δόθηκε από την κυβέρνηση στις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, λόγω της πανδημίας του κορονοϊού, μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2020, προβλέπεται πως όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν περιθώριο να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετά τους με την ισχύουσα νομοθεσία. Ιδιαίτερα ισχύει αυτό για τα ακίνητα που είναι ή θεωρούνται βάσει νόμου χωρίς καμία οικοδομική άδεια καθώς και για αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.

Οι ανωτέρω αναφερόμενες αυθαίρετες κατασκευές είναι σύμφωνα με την κυβέρνηση τα «βαριά αυθαίρετα» και είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικά για τους ιδιοκτήτες τους λόγω, κυρίως, του ύψους του προστίμου. Επίσης θα πρέπει να τονιστεί πως οι συγκεκριμένες υπερβάσεις δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αλλά αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων.

Σημειώνεται δε ότι οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης, με την αντιστοίχιση ίσου με την υπέρβαση τους Τίτλου Σ.Δ., μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων. Δηλαδή στις αυθαίρετες κατασκευές αυτής της κατηγορίας αντιστοιχεί μια πρόσθετη επιβάρυνση. Αυτό είναι ένα περιβαλλοντικό τέλος, το οποίο καταβάλλεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (Τράπεζα Γης), με την αγορά συντελεστή δόμησης για την εκπλήρωση και την ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης καθώς και για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού. Σημειώνεται ότι πρόκειται για διάταξη που επίκειται να εφαρμοστεί.

Ο Ν.4495/17 δίνει επιπλέον τη δυνατότητα απομάκρυνσης – κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών μέσω της έκδοσης της Έγκρισης Εκτέλεσης Εργασιών. Μια διαδικασία που διαφέρει από την έκδοσης Οικοδομικής Άδειας Κατεδάφισης τόσο σε κόστος όσο και σε χρόνο. Εδώ, θα πρέπει να αναφερθεί πως κατά την υπαγωγή της δήλωσης αυθαίρετων κατασκευών προς κατεδάφιση δεν πληρώνεται το πρόστιμο που τους αντιστοιχεί, παρά μόνο το παράβολο βάσει της συνολικής επιφάνειας αυθαιρέτων.

Με βάση τα ανωτέρω ο κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να διερευνήσει τη χρησιμότητα αυτών των κατασκευών και τελικά την αναγκαιότητα διατήρησής τους ώστε να αναθέσει σε μηχανικό την ολοκλήρωση των σχετικών διαδικασιών με σκοπό την εξασφάλιση της νομιμότητας του ακινήτου του.

Τα στελέχη της εταιρείας «Delta Engineering» του Ομίλου Εταιρειών «Σαμαράς και Συνεργάτες», με τη χρόνια ενασχόλησή τους με αντίστοιχα έργα έχουν πλέον ασχοληθεί με εκατοντάδες περιπτώσεις αυθαιρέτων κτιριακών εγκαταστάσεων ενώ ειδικεύονται στην τακτοποίηση ειδικών και επαγγελματικών κτιρίων. Η εταιρεία μας είναι στη διάθεσή σας προκειμένου να αναλάβει την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών με τρόπο ώστε με την ορθή και μεθοδική χρήση των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας να επιτύχει την απομείωση των προστίμων και ταυτόχρονα την εξασφάλιση της εκάστοτε ιδιοκτησίας.

Συντάκτης:

Χρήστος Δρέλιας, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός Πανεπιτημίου Πατρών | Τμήμα Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Εξυπηρέτησης Οχημάτων

Τελευταία άρθρα