ΜΕΤΑΦΟΡΑ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ: ΤΑ ΒΑΣΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΕΟ ΝΟΜΟ ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΥ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ

Επαναφέρει στο προσκήνιο το ζήτημα της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) ο νέος νόμος Ν.4759/2020 (ΦΕΚ 245Α/2020). Πρόκειται για ζήτημα που απασχολεί εδώ και δεκαετίες, χωρίς, ωστόσο, μέχρι τώρα να έχει τεθεί σε εφαρμογή.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την επίτευξη της εφαρμογής του μέτρου μεταφοράς είναι ο καθορισμός των περιοχών που θα λειτουργήσουν ως υποδοχείς του συντελεστή δόμησης. Είναι οι περιοχές οι οποίες περιγράφονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) και στο ψηφισθέν νομοσχέδιο περιγράφεται η διαδικασία καθορισμού τους αλλά και οι προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν τα ακίνητα για να χαρακτηριστούν ως ΖΥΣ (άρθρο 74).

Το νομοσχέδιο ανασκευάζει ουσιαστικά, αυτά που ήδη έχουν προβλεφθεί με τους τελευταίους νόμους που τροποποιεί κι επιγραμματικά αναφέρει ότι θα ισχύουν πλέον τα παρακάτω.

__Κάθε δήμος αποκτά ηλεκτρονική βάση που ονομάζεται «Ηλεκτρονική πολεοδομική ταυτότητα δήμου» στην οποία καταγράφει και ενημερώνει τα στοιχεία του ισχύοντος και υπό εκπόνηση πολεοδομικού σχεδιασμού και τους κοινόχρηστους ή αδόμητους χώρους αυτού, με σκοπό την επίσπευση του σχεδιασμού.

__Παράλληλα συστήνεται η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» στην οποία απευθύνονται:

κύριοι «Ακίνητου προσφοράς συντελεστή δόμησης»,

ιδιοκτήτες, δηλαδή, ακινήτων που είτε λόγω δέσμευσης του ακινήτου τους (πχ λόγω ρυμοτομίας) είτε λόγω επιβολής περιορισμών δόμησης είτε τέλος, λόγω πλαισίου προστασίας (διατηρητέα κτίρια, μνημεία, κτίρια εντός αρχαιολογικών χώρων / ιστορικών τόπων, κλπ) δε δύνανται να εξαντλήσουν το διαθέσιμο συντελεστή δόμησης του ακινήτου τους.

κύριοι «ακίνητου υποδοχής συντελεστή δόμησης»,

αυτών, δηλαδή, που δύνανται να υποδεχθούν προσαυξημένο συντελεστή δόμησης, είτε επειδή βρίσκονται εντός Ζ.Υ.Σ. είτε είναι ακίνητα Δημοσίου προς έγκριση Ειδικού Σχέδιου Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.ΣΧ.Α.Δ.Α.)

__Το δικαίωμα μεταφοράς συντελεστή δόμησης ενσωματώνεται σε τίτλο, ο οποίος αντιστοιχεί στα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα που δεν επιτρέπεται να οικοδομηθούν στο «ακίνητο προσφοράς συντελεστής δόμησης». Ο τίτλος εκδίδεται από το αρμόδιο όργανο του ΥΠΕΝ, είναι ονομαστικός και μεταβιβάζεται αποκλειστικά μέσω της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης», εκτός από τις περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής και είναι διαιρετός. Ο τίτλος μπορεί να αξιοποιηθεί σε «ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης» που βρίσκεται εντός του αυτού ή όμορου δήμου της ίδιας περιφερειακής ενότητας ή περιφέρειας.

__Η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» αναλαμβάνει αποκλειστικά την διαχείριση των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης με την εξής διαδικασία:

__ Τέλος, προβλέπεται ότι για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που πραγματοποιείται, καταβάλλεται από τον αποδεχόμενο συντελεστή δόμησης ποσό 5% της αξίας του μεταβιβαζόμενου εμβαδού, το οποίο διατίθεται στο «Πράσινο Ταμείο» για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο τον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Από τα παραπάνω γίνεται εμφανές ότι απορρίφθηκαν με το νέο νόμο τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 (γενικά εννοώντας τα λεγόμενα «βαρέα» αυθαίρετα, εκείνα δηλαδή που είτε έχουν πολύ μεγάλες αυθαίρετες επιφάνειες ή δεν έχουν καθόλου οικοδομική άδεια ή πληρούν συγκεκριμένες τεχνικές προϋποθέσεις) ως Υποδοχείς Δόμησης, μια μεγάλη αλλαγή στο Ν.4495/17, που αφαιρεί και πάλι το δικαίωμα στα εν λόγω αυθαίρετα, της εξαίρεσής τους από κατεδάφιση.

Κλείνοντας, τονίζουμε ότι ακόμα η διαδικασία δεν τίθεται σε εφαρμογή καθώς το βασικότερο είναι να επιλεγούν και να θεσπιστούν οι ΖΥΣ για να λειτουργήσει το μέτρο.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους και παρακολουθώντας στενά τις εξελίξεις και τις τεχνικές νομοθετικές διατάξεις και μεταβολές, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα ανωτέρω θέματα.

Συντάκτρια: Όλγα Ακτσελή | Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός ΑΠΘ, MLa ΑΠΘ | Υπεύθυνη Τμήματος Τακτοποίησης Αυθαίρετων Κατασκευών και Τμήματος Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Εξυπηρέτησης Οχημάτων

Πηγή εικόνας: https://northeastremodeling.com/planning-a-home-addition/