Σε διαβούλευση το νέο Χωροταξικό / Πολεοδομικό Νομοσχέδιο – τι προβλέπει

Το Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» έχει ήδη τεθεί σε δημόσια διαβούλευση (link εδώ) η οποία ολοκληρώνεται στις 28 Αυγούστου και περιλαμβάνει διατάξεις που επιταχύνουν και εκσυγχρονίζουν τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό με στόχο τη στήριξη της εθνικής προσπάθειας για ανάπτυξη και επενδύσεις σε συνδυασμό με την προστασία του περιβάλλοντος.

Συνοπτικά οι σημαντικότερες ρυθμίσεις που εισάγονται με το νέο νομοσχέδιο αφορούν :

Α. Αναλυτικότερα, η σημαντικότερη παρέμβαση του παρόντος νομοσχεδίου είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης καθότι ορίζεται σαφώς ότι οι περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως αλλά και γενικότερα οι περιοχές για τις οποίες δεν υπάρχει καμιάς μορφής σχεδιασμός, δεν προορίζονται καταρχήν για δόμηση. Αντισταθμιστικά, ενισχύεται η δόμηση, με αύξηση των συντελεστών, σε περιοχές οργανωμένων υποδοχέων βιομηχανικών και τουριστικών δραστηριοτήτων με απώτερο σκοπό τη συγκέντρωση περιβαλλοντικά οχληρών δραστηριοτήτων σε οργανωμένους υποδοχείς.

Ειδικότερα, μεταβάλλονται τα όρια αρτιότητας των εκτός σχεδίου γηπέδων με την κατάργηση, μετά μεταβατικής περιόδου δύο ετών μόνο για τις κατοικίες, των παρεκκλίσεων περί αρτιότητας που επέτρεπαν κατ΄ εξαίρεση τη δόμηση σε οικόπεδα των 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2 στρεμμάτων. Με το παρόν νομοσχέδιο, προβλέπεται ως κατώτερη αρτιότητα για οικοδόμηση τα 4 στρέμματα με ελάχιστο πρόσωπο 45 μέτρα και ελάχιστο βάθος 50 μέτρα ενώ για τις τουριστικές εγκαταστάσεις η ελάχιστη αρτιότητα είναι τα 8 στρέμματα  εκτός των περιπτώσεων καταλυμάτων που πληρούν ειδικά ενεργειακά περιβαλλοντικά και πολεοδομικά κριτήρια (κατ’ εξαίρεση έως 4 στρ.).

Παράλληλα προβλέπεται οριζόντιος συντελεστής κάλυψης της τάξης του 10%. Επιπλέον, επέρχεται γενική μείωση των συντελεστών δόμησης στα γήπεδα εκτός σχεδίου της τάξης τουλάχιστον του 10% σε σχέση με τους ήδη υφιστάμενους ανά κατηγορία κτιρίου – χρήσεως. Ειδικά για τη βιομηχανία η μείωση των συντελεστών δόμησης ανέρχεται σε 30 %. Συνοπτικά, οι μειώσεις στο συντελεστή δόμησης (ΣΔ) των γηπέδων εκτός σχεδίου πόλεως σημειώνονται στον πίνακα στο τέλος του άρθρου (Συγκριτική Παρουσίαση των ισχυόντων και των προτεινόμενων Συντελεστών Δόμησης, Παρουσίαση νομοσχεδίου «Εκσυγχρονισμός Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας», ΥΠΕΝ).

Αντισταθμιστικά των μειώσεων των συντελεστών δόμησης εκτός σχεδίου πόλεως, στις οργανωμένες μορφές ανάπτυξης και με σκοπό τη ενίσχυση της ελκυστικότητας τους,προβλέπεται γενική αύξηση των συντελεστών δόμησης κατά 25%. Ειδικότερα, για βιομηχανικές – βιοτεχνικές χρήσεις εντός επιχειρηματικών πάρκων ο συντελεστής αυξάνεται από 1,6 σε 2,0 και για χρήσεις εφοδιαστικής από 1,2 σε 1,6. Ομοίως προβλέπεται αύξηση του συντελεστή δόμησης στις Περιοχές Οργανωμένων Τουριστικών Αναπτύξεων (ΠΟΤΑ) από 0,2 σε 0,25 και για τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα (ΣΤΚ) από 0,10 σε 0,12. Επιπλέον καθιερώνεται μια νέα μορφή τουριστικής ανάπτυξης τα Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα τα οποία συνδυάζουν ξενοδοχειακά καταλύματα με επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες και μπορούν να αναπτυχθούν σε εκτάσεις μεταξύ 50 -150 στρμ.

Επίσης, στην περίπτωση αμιγών κτιρίων εμπορικών καταστημάτων και αμιγών κτιρίων γραφείων, η μέγιστη εκμετάλλευση ανέρχεται στα 600τ.μ, ενώ οι παρεκκλίσεις με μέγιστη κάλυψη και δόμηση 20% για τις υπεραγορές φαίνεται να καταργούνται.

Περαιτέρω, οι παραπάνω γενικότεροι όροι και περιορισμοί δόμησης προβλέπεται να εξειδικευτούν με την έκδοση σχετικού προεδρικού διατάγματος εντός ενός εξαμήνου, που θα αντικαταστήσει τα σήμερα ισχύοντα Π.Δ/τα εκτός σχεδίου δόμησης (ΦΕΚ 328/Δ/1978 και 270/Δ/1985). Μέχρι τη έκδοση του νέου Π.Δ/τος, η δόμηση εκτός σχεδίου θα συνεχίσουν να ισχύουν οι όροι του υφιστάμενου νομοθετικού πλαισίου εφόσον δεν αντίκεινται στις προβλέψεις του νομοσχεδίου.

Β. Επιπλέον, στις εκτός σχεδίου περιοχές Μυκόνου και Σαντορίνης αναστέλλεται η έκδοση οικοδομικών αδειών για τουριστικές εγκαταστάσεις μέχρι την έγκριση Ειδικού ή  Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου σε επίπεδο Δήμου δηλαδή για διάστημα περίπου ενάμιση με δυόμιση  έτη ανάλογα του είδους του σχεδίου.

Γ. Πλην των παραπάνω ρυθμίσεων για τη δόμηση στον εξωαστικό χώρο, εισάγονται ρυθμίσεις που επιδιώκουν την εξυγίανση του συστήματος χωρικού σχεδιασμού μέσω της απλούστευσης και επιτάχυνσης του. Στο πλαίσιο αυτό γίνεται προσπάθεια επίλυσης δύο βασικών πολεοδομικών ζητημάτων όπως είναι η οριοθέτηση των οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2000 κατοίκων και ο χαρακτηρισμός των δημοτικών οδών.

Δ. Στην κατεύθυνση της απλούστευσης του συστήματος χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού:

Ε. Περαιτέρω, αναφορικά με το σύστημα των χρήσεων γης, θεσπίζεται Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης η οποία θα περιλαμβάνει δύο επίπεδα χρήσεων γης, τις γενικές και τις ειδικές. Οι χρήσεις αυτές προβλέπεται να εγκριθούν με Προεδρικό Διάταγμα και θα αντιστοιχηθούν με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων (ΚΑΔ) δηλαδή με συγκεκριμένες οικονομικές δραστηριότητες και με κατηγορίες περιβαλλοντικής αδειοδότησης. Επίσης δίνεται η δυνατότητα καθορισμού νέων ειδικών χρήσεων, οι οποίες δεν είχαν συμπεριληφθεί στην Εθνική Ονοματολογία, κατά τη διαδικασία σύνταξης ειδικών και τοπικών πολεοδομικών σχεδίων.

Στ. Σε ότι αφορά την πολεοδομική αδειοδότηση, εισάγονται διατάξεις για την έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με τις οποίες απλοποιείται ο τρόπος έκδοσης οικοδομικής άδειας συνεχίζοντας ωστόσο να κατηγοριοποιείται ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί, σε Τρείς Βασικές Κατηγορίες.

Oι βασικότερες τροποποιήσεις που θα φέρει το υπόψιν Νομοσχέδιο, στην πολεοδομική αδειοδότηση είναι οι εξής:

Μετά την έκδοση των Οικοδομικών Αδειών, η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. θα διενεργεί υποχρεωτικά δειγματοληπτικό έλεγχο της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, σε ποσοστό τουλάχιστον τριάντα τοις εκατό (30%). Υποχρεωτικός θα είναι ο έλεγχος από την Υ.ΔΟΜ. σε περιπτώσεις καταγγελιών.

 Ζ. Τέλος, εισάγονται διατάξεις σχετικά με τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, βάσει των οποίων τα ακίνητα που προσφέρουν ή και τα ακίνητα που δέχονται συντελεστή δόμησης, πρέπει να περιλαμβάνονται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή η οποία έχει εγκριθεί μέσω ειδικού προεδρικού διατάγματος ή μέσω Ειδικού/ Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου σε επίπεδο περιοχής/ Δημοτικής Ενότητας. Επιπρόσθετα καθορίζεται η Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Πρόκειται για ένα μηχανισμό ο οποίος θα διασφαλίζει ότι το περιβαλλοντικό ισοζύγιο θα διατηρείται σε κάθε περίπτωση μεταφοράς συντελεστή.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», με σημαντική δραστηριότητα ως σύμβουλοι και μελετητές ποικίλων project, παρακολουθούν επισταμένως τις αναπτυξιακές εξελίξεις και είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα ανωτέρω θέματα και την άρτια τεχνική υποστήριξη των έργων σας.

Συντάκτρια: Αυγουστάκη Δήμητρα | MPLAN Μηχανικός Χωροταξίας και Ανάπτυξης Α.Π.Θ., MSc |Τομέας Τεχνικής Υποστήριξης Επενδύσεων