Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει προκαλέσει τις τελευταίες ημέρες η αναμενόμενη ανάρτηση από το Υπουργείο Ανάπτυξης του αναπτυξιακού πολυνομοσχεδίου προς διαβούλευση, με ένα από τα βασικά σημεία ενδιαφέροντος να αποτελεί η επίμαχη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.).

Η Μ.Σ.Δ. δεν αποτελεί καινούριο ζήτημα, αλλά απασχολεί εδώ και δεκαετίες και εντοπίζεται στην πλειονότητα των οικιστικών νόμων και νόμων τακτοποιήσεων αυθαίρετων κατασκευών των τελευταίων δεκαετιών, χωρίς, ωστόσο, μέχρι τώρα να έχει τεθεί σε εφαρμογή, καθώς δεν είχαν καθοριστεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Βασικό εργαλείο για την εφαρμογή της διαδικασίας Μ.Σ.Δ. αναμένεται να αποτελέσει η σύσταση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται ο υπολογισμός της μετατροπής των επιφανειών σε χρηματική αξία, αλλά και η εκ νέου κατανομή του επιπλέον συντελεστή δόμησης.

Στην Τράπεζα Γης θα απευθύνονται:

• οι κύριοι βαρυνόμενων ακινήτων, ιδιοκτήτες, δηλαδή, ακινήτων που είτε λόγω δέσμευσης του ακινήτου τους (πχ λόγω ρυμοτομίας) είτε λόγω πλαισίου προστασίας (διατηρητέα κτίρια, μνημεία, κτίρια εντός αρχαιολογικών χώρων / ιστορικών τόπων, κλπ) δε δύνανται να εξαντλήσουν το διαθέσιμο συντελεστή δόμησης του ακινήτου τους.
• οι κύριοι επωφελούμενων ακινήτων, αυτών, δηλαδή, που δύνανται να υποδεχθούν προσαυξημένο συντελεστή δόμησης. Τέτοιες περιπτώσεις, ενδεικτικά, είναι τα ακίνητα που υπάγονται στο άρθρο 10 του Ν. 4067/2012, ακίνητα Δημοσίου προς έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.ΣΧ.Α.Δ.Α.) και ακίνητα με τακτοποιήσεις αυθαιρέτων Κατηγορίας 5, που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Τα τελευταία είναι και αυτά στα οποία συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, όσον αφορά τη δυνατότητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την επίτευξη της εφαρμογής, τελικά, του πολυπόθητου μέτρου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι βεβαίως ο καθορισμός των περιοχών που θα λειτουργήσουν ως υποδοχείς του συντελεστή δόμησης. Είναι οι περιοχές οι οποίες και στον πιο πρόσφατο νόμο για τον έλεγχο και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος (Ν.4495/2017) περιγράφονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) και Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Π.Α.Ε.Σ.).

Σημαντικό βήμα προς την κατεύθυνση της επίλυσης του χρόνιου αυτού ζητήματος, που έχει αποτελέσει και τροχοπέδη στην εφαρμογή της Μ.Σ.Δ. όλα τα προηγούμενα χρόνια, είναι η δυνατότητα που δίνεται να καθορίζονται οι παραπάνω περιοχές στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων από τους αρμόδιους Δήμους. Η ταυτόχρονη πίεση, λοιπόν, προς τους εκάστοτε Δήμους να ολοκληρώσουν ανάλογες μελέτες εντός της επόμενης τριετίας, μπορεί να βοηθήσει στην ταχύτερη ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η διενέργεια της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αυτή καθαυτή, επιτυγχάνεται μέσω ενός απλού αλλά, κατά τα φαινόμενα, αποτελεσματικού μηχανισμού που διαμορφώνει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αφορά συνοπτικά:

• την έκδοση Τίτλου μεταφοράς για κάθε βαρυνόμενο ακίνητο (που έχει πλεόνασμα συντελεστή δόμηση) και τη μετατροπή της επιφάνειάς του σε αντίστοιχη αξία,
• την εξαγορά απαιτούμενου συντελεστή δόμησης από ωφελούμενα ακίνητα (είτε πρόκειται για τον ίδιο ιδιοκτήτη είτε για τρίτους), που βρίσκονται εντός Ζ.Υ.Σ., με την αντίστοιχη μετατροπή της αιτούμενης επιφάνειας σε αξία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ειδικότερα για τους κυρίους διατηρητέων κτισμάτων, η αποζημίωση για τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης θα καταβάλλεται με την προϋπόθεση αποκατάστασης της όψης του κτιρίου (ποσοστό 30% θα προκαταβάλλεται, ενώ το υπόλοιπο 70% θα δίδεται με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών).

Το όφελος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προκύπτει από την πλεονάζουσα αξία από τις διαφορές στις τιμές ζώνης αλλά και προσφοράς και ζήτησης, σε κάθε περίπτωση.

Επιπλέον αυτού, ποσοστό 5% της συναλλαγής που θα πραγματοποιείται με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα παραχωρείται στο «Πράσινο Ταμείο». Οι πόροι αυτοί, συνδυαστικά με άλλους πόρους του Ταμείου (ποσοστό επί των προστίμων για τις αυθαίρετες κατασκευές Κατηγορίας 5, τέλη εγγραφής, παράβολα έκδοσης Τίτλων Μ.Σ.Δ., κ.α.) προορίζονται για έργα περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, δίνοντας προτεραιότητα στις ήδη βεβαρυμμένες Π.Α.Ε.Σ., με χαρακτηριστικά παραδείγματα:

• Αναπλάσεις για ανάδειξη / αναβάθμιση περιοχών (πχ ενοποιήσεις ακαλύπτων χώρων)
• Παραχώρηση διατηρητέων κτιρίων στο Δημόσιο και αποκαταστάσεις αυτών
• Δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων
• Δημιουργία χώρων στάθμευσης με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά σε περιοχές με υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση
• Αναβάθμιση σχολικών κτιρίων

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.

Συντάκτρια: Αλεξία Κατσακιώρη, Διπλ. Αρχιτέκτονας Μηχανικός, MSc Πολεοδομίας & Χωροταξίας, Τομέας Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος