Blog

Ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις μεγάλες τουριστικές επενδύσεις

3 Απριλίου 2020

Το Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Τουρισμού με τίτλο «Ανάπτυξη καταδυτικού τουρισμού, ρυθμίσεις αναπτυξιακού χαρακτήρα, ρυθμίσεις για κολυμβητικές δεξαμενές εντός τουριστικών καταλυμάτων, σήμα πιστοποίησης glamping και λοιπές διατάξεις» του οποίου η διαβούλευση ολοκληρώθηκε στις 9 Μαρτίου 2020, περιλαμβάνει τροποποιήσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας υπέρ των τουριστικών επενδύσεων. Ουσιαστικά, οι διατάξεις του επεκτείνουν τις ευεργετικές ρυθμίσεις που είχαν θεσπιστεί από το 2013 (Ν. 4179/2013) έως σήμερα για διάφορες μορφές μεγάλων τουριστικών εγκαταστάσεων, όπως ξενοδοχεία 4 ή 5 αστέρων, σύνθετα τουριστικά καταλύματα και άλλους οργανωμένους υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων.

Ειδικότερα,  εισάγεται μεταβατική ρύθμιση σύμφωνα με την οποία εκτάσεις στον παλαιό αιγιαλό, που πριν ένα χρόνο είχαν χαρακτηριστεί κοινόχρηστες, κατ’ εξαίρεση μπορούν να πωληθούν αρκεί ο ενδιαφερόμενος να είχε υποβάλλει αίτημα εξαγοράς πριν την έκδοση του Ν. 4607/2019. Με τον Ν. 4607/2019 είχε νομοθετηθεί για πρώτη φορά ότι ο παλαιός αιγιαλός παύει να ανήκει στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και ανήκει στη δημόσια κτήση. Ως εκ τούτου, όλες οι δημόσιες εκτάσεις στον παλαιό αιγιαλό χαρακτηρίστηκαν «κοινόχρηστες», με αποτέλεσμα να μην μπορούν να  εξαγορασθούν. Μέχρι τη θέσπιση του Ν. 4607/2019, αρκετοί επενδυτές είχαν υποβάλλει αίτημα εξαγοράς τμημάτων παλαιού αιγιαλού, κατά τις διατάξεις των άρθρων 13 και 14 του ν. 4377/1929 (Α’ 285), για την επέκταση ή δημιουργία τουριστικών εγκαταστάσεων εντός της ζώνης του παλαιού αιγιαλού. Ωστόσο ο Ν. 4607/2019 δεν περιλάμβανε καμία μεταβατική ρύθμιση για τα αιτήματα εξαγοράς που είχαν υποβληθεί μέχρι την θέσπισή του. Το κενό αυτό έρχεται να καλύψει, η μεταβατική ρύθμιση που εισάγεται από το παρόν σχέδιο νόμου, και αφορά σε περιπτώσεις αιτημάτων που είχαν ήδη υποβληθεί πριν την έναρξη ισχύος του ν. 4607/2019 σχετικά με την εξαγορά τμημάτων παλαιού αιγιαλού με σκοπό την επέκταση υφισταμένων τουριστικών εγκαταστάσεων ή την εξυπηρέτηση και δημιουργία ώριμων νέων τουριστικών εγκαταστάσεων, των οποίων η οικοδομική άδεια είχε ήδη εκδοθεί μέχρι τις 24.04.2019 (ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4607/2019). Επομένως, ανοίγει ένα σημαντικό «παράθυρο» για την επέκταση υφιστάμενων ή και την ίδρυση νέων τουριστικών δραστηριοτήτων στον αιγιαλό.

Επίσης, υπέρ των τουριστικών επενδύσεων, είναι και οι διατάξεις του παρόντος σχεδίου νόμου σε περιπτώσεις που δασικές εκτάσεις βρίσκονται εντός της έκτασής τους. Συγκεκριμένα, δημόσια δάση ή ιδιωτικές δασικές εκτάσεις που συμπεριλαμβάνονται στα όρια οργανωμένων υποδοχέων τουριστικών δραστηριοτήτων, ξενοδοχείων 4 και 5 αστέρων και εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής, προσμετρώνται στην επιφάνεια του γηπέδου ως προς την αρτιότητα αρκεί η συνολική έκταση της επένδυσης να είναι άνω των 50 στρεμμάτων. Συμπερασματικά, εάν κάποιος διαθέτει γήπεδο του οποίου η επιφάνεια δεν πληροί την απαιτούμενη αρτιότητα για τη δόμηση, μπορεί, έπειτα από Απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, να συμπεριλάβει σε αυτό δασικές εκτάσεις ακόμα κι αν δεν του ανήκουν για να γίνει το οικόπεδο οικοδομήσιμο με την προϋπόθεση ότι οι εκτάσεις αυτές δεν υπερβαίνουν το 10 % του τελικώς διαμορφωμένου γηπέδου.

Τέλος, η ευνοϊκή νομοθετική ρύθμιση του Ν. 4179/2013, σύμφωνα με την οποία οδικά δίκτυα που διατρέχουν την έκταση σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων ή Περιοχές Οργανωμένης Τουριστικής  Ανάπτυξης δεν συνιστούν κατάτμηση αυτών, πλέον επεκτείνεται σε όλες τις μορφές μεγάλων τουριστικών αναπτύξεων, όπως ξενοδοχεία 4 ή 5 αστέρων και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, Επομένως, η έκταση σημαντικών τουριστικών επενδύσεων ακόμα κι αν περνάει μέσα από αυτές δρόμος, θεωρείται ως ενιαίο σύνολο τόσο για τον υπολογισμό της αρτιότητας όσο και για τον υπολογισμό της μέγιστης επιτρεπόμενης δόμησης και εκμετάλλευσης, καθώς και της πυκνότητας κλινών ανά στρέμμα. Επιπλέον, η υλοποιούμενη δόμηση μπορεί να τοποθετείται σε οποιοδήποτε τμήμα του ακινήτου.

Εν κατακλείδι, οι ρυθμίσεις αυτές μπορούν να συμβάλλουν στην υλοποίηση νέων τουριστικών υποδομών αλλά και στον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών εγκαταστάσεων με στόχο την ενίσχυση της τουριστικής επενδυτικής δραστηριότητας και κατ’ επέκταση την τουριστική ανάπτυξη στη χώρα.

.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του  Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», με σημαντική δραστηριότητα ως σύμβουλοι και μελετητές ποικίλων project παρακολουθούν επιστάμενα τις αναπτυξιακές εξελίξεις και είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα ανωτέρω θέματα και την άρτια τεχνική υποστήριξη των έργων σας.

.

Συντάκτρια: Αυγουστάκη Δήμητρα | MPLAN Μηχανικός Χωροταξίας και Ανάπτυξης Α.Π.Θ., MSc |Τομέας Τεχνικής Υποστήριξης Επενδύσεων

Πηγή εικόνας: https://www.pxfuel.com/en/free-photo-qnapw

ΣΟΦΙΤΕΣ – Πρόσθετοι Ευχάριστοι Ωφέλιμοι Χώροι

27 Μαρτίου 2020

Η πολεοδομική έννοια της σοφίτας πρωτοεμφανίστηκε σχετικά πρόσφατα στη χώρα μας, με το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) το 2012, καθώς μέχρι τότε δεν υπήρχε αντίστοιχη περιγραφή του ορισμού της στον -τότε- ισχύοντα Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό (ΓΟΚ) του 1985.

«Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία».

Αν και κατασκευές σοφιτών, κυρίως σε κατοικίες, υπάρχουν διαχρονικά σε κτίρια στη χώρα μας, είτε ήταν εκτός των προβλεπόμενων χώρων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου (και σήμερα είναι δυνατό υπό προϋποθέσεις να τακτοποιηθούν ή/και να νομιμοποιηθούν), είτε προσμετρούνταν κανονικά στα πολεοδομικά μεγέθη της οικοδομικής άδειας, ως όροφος με δόμηση, ανεξαρτήτως με το ότι κατασκευαστικά είχαν τα ιδιαίτερα μορφολογικά χαρακτηριστικά της σοφίτας.

Πλέον, μετά τον σχετικά σαφή προσδιορισμό της έννοιας της σοφίτας κατά το ΝΟΚ, μπορούν να ενσωματώνονται και πολεοδομικά στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό των κτιρίων, εντός της στέγης τους, με τρόπο τέτοιο ώστε να μην προσμετρώνται στην πραγμοποιούμενη δόμηση και συνεπώς να αποτελούν πρόσθετους ωφέλιμους χώρους. Πιο συγκεκριμένα, οι σοφίτες εξαιρούνται από τον υπολογισμό στη δόμηση εφόσον το συνολικό εμβαδόν τους είναι μικρότερο ή ίσο με το ½ της επιφάνειας του υποκείμενου ορόφου, με τον οποίο υποχρεωτικά συνδέονται λειτουργικά, και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος τους είναι έως 2,20 μ.

Με τους ανωτέρω περιορισμούς ενδέχεται οι χώροι που προκύπτουν, με επικλινή και ασύμμετρη ίσως οροφή, να στερούνται άνεσης και λειτουργικότητας. Όμως, με τον κατάλληλο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, τόσο σε χωροθέτηση και σχεδιασμό όσο και σε υλικά, υφές και χρώματα, οι σοφίτες μπορούν να αποτελέσουν χρήσιμους και απολύτως λειτουργικούς χώρους, οι οποίοι όχι απλά δε χαρακτηρίζονται από περιορισμένη άνεση και λειτουργία αλλά μπορούν να αποτελέσουν ιδιαίτερα ευχάριστους και εντυπωσιακούς χώρους, και γιατί όχι, και το στοιχείο που θα καθορίσει τη μοναδικότητα του ίδιου του κτιρίου. Ειδικά σε κατοικίες και τουριστικά καταλύματα, οι σοφίτες συχνά διαμορφώνονται σε ιδιαίτερης αισθητικής υπνοδωμάτια, γραφεία, καθιστικά, βιβλιοθήκες κ.α.

Το γεγονός μάλιστα ότι πάντα βρίσκονται στο ψηλότερο μέρος του κτιρίου και παράλληλα προσδίδουν ύψος και στους υποκείμενους ορόφους, σε συνδυασμό με το ότι συνήθως επενδύονται ή αποτελούνται από «φιλικά και ζεστά» υλικά (όπως το ξύλο) και διαθέτουν μεγάλα και φωτεινά ανοίγματα, προκαλεί ευχάριστες εντυπώσεις στο χρήστη, όπως το αίσθημα ότι βρίσκεται σε «καταφύγιο» ή «ησυχαστήριο», όντας σχετικά απομονωμένος από τους υπόλοιπους χώρους του κτιρίου.

Τέλος, αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι με μία άρτια και στοχευμένη αρχιτεκτονική προσέγγιση, οι σοφίτες δύναται να συμβάλλουν γενικότερα στις ογκοπλασίες των κτιρίων, αναδεικνύοντας κατά περίπτωση την αρχιτεκτονική τους και την εξωτερική τους αισθητική και διαμορφώνοντας την ταυτότητα και το προφίλ του κτιρίου, προδιαθέτοντας θετικά το χρήστη και για το εσωτερικό του κτιρίου.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα ανωτέρω θέματα, εφαρμόζοντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στο σχεδιασμό των κατασκευών σας και αξιοποιώντας με το βέλτιστο τρόπο όλες τις νομοθετικές διατάξεις προς όφελος των συμφερόντων σας και των αναγκών των έργων σας.

 Συντάκτης: Κωστής Κ. Τζάκης | Πτυχ. Πολιτικός Μηχανικός | Τομέας Μελετών & Αδειοδοτήσεων Ιδιωτικών Έργων

Πηγή Εικόνας: https://www.shelterness.com/50-cool-attic-bedroom-design-ideas/

Μελέτη φωτισμού: συμπληρωματική, αλλά όχι υποδεέστερη από τις βασικές μελέτες ενός έργου

19 Μαρτίου 2020

Η μελέτη φωτισμού αποτελεί μια επιπρόσθετη – συμπληρωματική μελέτη αλλά όχι υποδεέστερη από τις βασικές μελέτες ενός έργου (αρχιτεκτονική, στατική, ηλεκτρομηχανολογική) για την κατασκευή και διαμόρφωση ενός χώρου. Τροποποιεί όπου απαιτηθεί τις βασικές μελέτες και για το λόγο αυτό, πρέπει να εκπονείται παράλληλα με την αρχιτεκτονική μελέτη έτσι ώστε να αποφεύγονται λάθη και παραλείψεις τα οποία είναι δύσκολο να τροποποιηθούν σε επόμενη φάση του έργου.

Η μελέτη φωτισμού ειδικών κτιρίων (κτίρια γραφείων, βιομηχανικές μονάδες μεταποίησης, logistic κ.ά.) είναι ιδιαίτερα σημαντική καθώς σε αυτά οι εργαζόμενοι σήμερα περνούν τον περισσότερο χρόνο της εργασίας τους, οι ανάγκες τους είναι διαφορετικές και ποικίλουν και για αυτό ο κάθε χώρος μελετάται ξεχωριστά με βάση τις δραστηριότητες που φιλοξενεί και τις ανάγκες των χρηστών.

Στόχος της μελέτης είναι να δημιουργήσει όλες εκείνες τις προϋποθέσεις για μία ευχάριστη, ασφαλή, δημιουργική και αποδοτική παραμονή στο χώρο εργασίας -άλλωστε είναι γνωστό πως το φως και γενικότερα η διαχείρισή του επηρεάζει άμεσα τόσο την ψυχολογική διάθεση των χρηστών ενός χώρου και την απόδοσή τους όσο και τις σχέσεις μεταξύ τους. Παράλληλα, μία πλήρης και άρτια μελέτη φωτισμού μπορεί να αναδείξει σημαντικά αρχιτεκτονικά στοιχεία του αρχιτεκτονικού σχεδιασμού ώστε τα κτίρια να αποκτήσουν ξεχωριστό χαρακτήρα και μία περίοπτη θέση στο αστικό ή μη νυκτερινό τοπίο.

Όλα τα παραπάνω αποτελούν τους στόχους του μελετητή φωτισμού σε συνδυασμό πάντα με τη μέγιστη εξοικονόμηση ενέργειας που μπορεί να επιτευχθεί με το μικρότερο δυνατό κόστος υλοποίησης της μελέτης κατά την κατασκευή.

Βασικοί παράγοντες που επηρεάζουν τη μελέτη φωτισμού καθώς έχει ολοκληρωθεί η αρχιτεκτονική μελέτη είναι:

  • ο προσανατολισμός, η χρήση και οι ανάγκες του κάθε χώρου σε φυσικό και τεχνητό φωτισμό,
  • οι θέσεις και οι διαστάσεις των ανοιγμάτων,
  • τα χρώματα και τα υλικά επένδυσης των δαπέδων και των τοίχων,
  • τα υλικά επένδυσης των όψεων,
  • η διαμόρφωση του περιβάλλοντα χώρου και η προβλεπόμενη από την αντίστοιχη μελέτη φύτευση αυτού.

Τα στάδια της μελέτης φωτισμού δε διαφέρουν από αυτά της αρχιτεκτονικής μελέτης και είναι τα παρακάτω:

1ο Στάδιο – Καθορισμός του Concept μελέτης φωτισμού

2ο Στάδιο – Εκπόνηση προμελέτης

3ο Στάδιο – Εκπόνηση οριστικής μελέτης 

4ο Στάδιο – Εκπόνηση μελέτης εφαρμογής

Ανεξάρτητα από το στάδιο της μελέτης, για την εκπόνηση των παραπάνω μελετών δίνεται ιδιαίτερη προσοχή στον ΚΕΝΑΚ και στους κανονισμούς και τα πρωτόκολλα φωτισμού ανάλογα με τη χρήση του κάθε χώρου. Έτσι, για κάθε χώρο με διαφορική χρήση επιτυγχάνεται η απαραίτητη ένταση φωτισμού, ο δείκτης χρωματικής απόδοσης και θάμβωσης καθώς και η ομοιομορφία στον φωτισμό.

Τα στελέχη της «Delta Engineering -Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλος του Ομίλου «Σαμαράς και Συνεργάτες», βρίσκονται στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στη μελέτη και το σχεδιασμό των έργων σας.

Σύνταξη: Κακαρούδης Κων/νος, Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός, Διευ/ντής Τομέα Μελετών Εφαρμογής Τεχνικών Έργων