Οδηγίες για την εκτός σχεδίου δόμηση βάσει του Ν.4759/2020

Η εγκύκλιος που εξέδωσε η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού & Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με θέμα «Οδηγίες για την δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και ιδίως την εφαρμογή του κεφαλαίου Γ του ν.4759/2020 (Α’ 245)»  επιλύει και διευκρινίζει σειρά θεμάτων, που έχουν προκύψει κατά την εφαρμογή των διατάξεων της εκτός σχεδίου δόμησης στις Υπηρεσίες Δόμησης. Ουσιαστικά  δίνει «ανάσα» σε όσες ιδιοκτησίες βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες έχουν πολεοδομικό σχεδιασμό (μέσω ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ και ΖΟΕ), καθώς σύμφωνα με την εγκύκλιο του ΥΠΕΝ  θεωρούνται ως σχεδιασμένες και έτσι οι νέες διατάξεις του ν4759/2020 δεν εφαρμόζονται στην περίπτωση αυτή, ενώ ταυτόχρονα μετράει αντίστροφα ο χρόνος μέχρι την προθεσμία της 9ης Δεκεμβρίου 2022 μετά την οποία  καταργείται η δόμηση για τα εκτός σχεδίου γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα».

Το κυριότερο συμπέρασμα που διατυπώνεται και τονίζεται στην εν λόγω εγκύκλιο συνίσταται στο εξής:

Συμπερασματικά λοιπόν, ο ν.4759/2020 δεν αποσκοπεί, ούτε και προβαίνει στην οριζόντια τροποποίηση των προϊσχυουσών διατάξεων περί της δόμησης εκτός σχεδίου των από 24.5.1985 και 6.10.1978 προεδρικών διαταγμάτων. Επίσης, δεν μεταβάλλει τον τρόπο και τις διατάξεις δόμησης στα γήπεδα που βρίσκονται σε περιοχές για τις οποίες ισχύουν πολεοδομικές ρυθμίσεις, ούτε και στην περίπτωση που τα σχετικά εργαλεία ή π.δ (ή ΚΥΑ) παραπέμπουν γενικώς στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης των από 24.05.1985 και από 6.10.1978 προεδρικών διαταγμάτων», υπογραμμίζεται στην εγκύκλιο του ΥΠΕΝ.

Η ίδια εγκύκλιος υπογραμμίζει τους περιορισμούς, που έχουν νομοθετηθεί με τον Ν4758/2020 και ισχύουν για

  1. την εκτός σχεδίου δόμηση σε περιοχές, που στερούνται οποιουδήποτε σχεδιασμού όπου επιδιώκεται ο περιορισμός της δόμησης, ο οποίος επιτυγχάνεται μέσω της μείωσης των όρων αλλά και των προϋποθέσεων δόμησης και τις διαφοροποιεί ρητά από
  2. τις περιοχές στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης ή όροι και περιορισμοί δόμησης από διατάγματα ή αποφάσεις ή από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου (όπως ενδεικτικά ΓΠΣ, ΣΧΟΑΠ, ΖΟΕ) όπου ισχύουν οι προϊσχύουσες διατάξεις και δεν επηρεάζονται από τις ρυθμίσεις του ν.4759/2020 καθώς και από
  3. τις περιοχές στις οποίες προωθείται καθορισμός/αναθεώρηση χρήσεων γης και όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου όπου δίνεται η δυνατότητα η αρτιότητα και οι όροι δόμησης να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα σε περιοχές που στερούνται οποιουδήποτε σχεδιασμού υπό προϋποθέσεις

Περαιτέρω τονίζεται ότι ο καθοριζόμενος μέγιστος Συντελεστής Δόμησης σ.δ. 0,18 33 του ν.4759/2020, τροποποιεί τον σ.δ. 0,20 των γενικών διατάξεων του από 24.5.1985 προεδρικού διατάγματος, μόνο για τα γήπεδα τα οποία εμπίπτουν σε εκτός σχεδίου περιοχές που στερούνται οποιουδήποτε σχεδιασμού, ενώ δίνει οδηγίες για τα πολεοδμικά μεγέθη σε επιμέρους κατηγορίες κτιρίων και πιο συγκεκριμένα:

Αναφορικά με τις αρμοδιότητες εμπλεκόμενων υπηρεσιών για τη χορήγηση παρεκκλίσεων ως προς τους όρους δόμησης η εγκύκλιος επαναλαμβάνει πως όλα τα αιτήματα παρεκκλίσεων από όρους δόμησης, για κτίρια, αναλόγως της χρήσης τους και κατά τα οριζόμενα μέγιστα επιτρεπόμενα μεγέθη βάσει των κατά περίπτωση ισχυουσών διατάξεων (π.δ 24.5.1985 (Δ΄ 270) και 6.10.1978 (Δ΄ 538) ή ν.4759/2020) σε γήπεδα που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, εξετάζονται από την οικεία ΔΙΠΕΣΩΣΧ στην οποία οι Υπηρεσίες Δόμησης διαβιβάζουν τον σχετικό φάκελο κατόπιν ελέγχου κατά τη προβλεπόμενη στη σχετική Υπουργική Απόφαση διαδικασία και χορηγούνται από τον Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, αλλά δίνει οδηγίες για τις περιπτώσεις όπου  κατ’ εξαίρεση, χορηγούνται από το αρμόδιο όργανο του ΥΠΕΝ, μετά από γνωμοδότηση του ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α και εισήγηση της αρμόδιας Δ/νσης του ΥΠΕΝ, στην οποία αποστέλλεται μέσω της Υπηρεσίας Δόμησης. ο σχετικός φάκελος και επιγραμματικά είναι:

Παράλληλα προκύπτει από την εγκύκλιο ότι  η επιβολή του τέλους στις οικοδομικές άδειες υπέρ του Πράσινου Ταμείου εφαρμόζεται μόνον στις περιοχές χωρίς οποιοδήποτε πολεοδομικό σχεδιασμό για το μεταβατικό διάστημα μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου 2022.

Τέλος καθορίζονται λεπτομέρειες που αφορά στη συνένωση όμορων γηπέδων για την ενιαία λειτουργική τους αξιοποίηση, εφόσονπροκύπτει γήπεδο εμβαδού τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων (4.000 τ.μ.) και ταυτόχρονα ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει των διατάξεων που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του ν.4759/2020. Η διάταξη ουσιαστικά καταλαμβάνει όλες τις περιπτώσεις γηπέδων (με ή χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου επιπέδου ή διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου) και  αποσκοπεί αποκλειστικά στη βελτίωση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας των γηπέδων που συνενώνονται. Αυτό ενδέχεται να έχει ως αποτέλεσμα και τη δημιουργία συνενούμενων μεγαλύτερων της αρτιότητας γηπέδων και σε κάθε περίπτωση οι όροι δόμησης που επιτρέπονται είναι εκείνοι που αντιστοιχούν στο σύνολο της ενοποιημένης μέσω διοικητικής πράξης (οικοδομική άδεια) έκτασης.

Τα έμπειρα σε ζητήματα αδειοδοτήσεων στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», παρακολουθώντας ανελλιπώς το θεσμικό πλαίσιο που αφορά στον κτιριακό κλάδο και σε συνέχεια των μεταβολών που σημειώνονται σε αυτόν και ενδέχεται να επηρεάζει τα ακίνητα ιδιοκτησίας σας είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση προκειμένου να αναλάβουν κάθε σχετική με το αντικείμενο εργασία και να επιτύχουν την άμεση διεκπεραίωση των διαδικασιών για την εξασφάλιση της εκάστοτε ιδιοκτησίας.

Συντάκτης: Κωνσταντίνος Παντελίδης | Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ., M.B.A. | Τμήμα Αδειοδοτήσεων Τεχνικών Έργων

Πηγή φώτο: cityofturlock.org