1. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίων:

Ο νέος νόμος υπ’ αριθμ. 4495/2017 με τίτλο «Έλεγχος και Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος» επαναφέρει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίων, έννοια που εισάχθηκε για πρώτη φορά με τo Ν.3843/2010, χωρίς ωστόσο να έχουν εφαρμοσθεί μέχρι σήμερα.

Πρόκειται, ουσιαστικά, για έναν φυσικό και ηλεκτρονικό φάκελο, ο οποίος περιλαμβάνει ένα σύνολο στοιχείων για το εξεταζόμενο κτή+ριο με κυριότερα τα κάτωθι:

• Στοιχεία οικοδομικής άδειας (στέλεχος και εγκεκριμένα σχέδια)

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.)

• Δήλωση τακτοποίησης αυθαιρέτων, με τα σχέδια που τη συνοδεύουν

• Σχέδια αποτύπωσης σημερινής κατάστασης ακινήτου, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα παραπάνω

• Μελέτη στατικής επάρκειας κτηρίου, υπό προϋποθέσεις

• Πίνακα χιλιοστών, υπό προϋποθέσεις

• Πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής (Π.Ε.Κ.), υπό προϋποθέσεις

Αντίγραφο του φυσικού φακέλου τηρείται σε ειδικό χώρο εντός του κτηρίου με ευθύνη του ιδιοκτήτη, ενώ ο ηλεκτρονικός φάκελος αναρτάται στο αντίστοιχο Ηλεκτρονικό Μητρώο που είναι συνδεδεμένο με τη βάση δεδομένων της Ε.Κ.Χ.Α.

Σκοπός είναι η αποτύπωση της υφιστάμενης κατάστασης του κτηρίου και των αδειών που το συνοδεύουν, ώστε να διευκολύνεται ο έλεγχος και η παρακολούθηση των μεταβολών κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του. Με το πέρας της διαδικασίας, εκδίδεται από τον αρμόδιο μηχανικό το πιστοποιητικό πληρότητας, το οποίο αντικαθιστά τη βεβαίωση μηχανικού, όπου εκείνη απαιτείται. Το πιστοποιητικό εκδίδεται για κτήριο, οριζόντια ή κάθετη διηρημένη ιδιοκτησία, φέρει μοναδικό αριθμό.

Η κατάρτιση της ταυτότητας του κτηρίου είναι υποχρεωτική:

• για τα κτήρια κατηγορίας Ι (που ανήκουν στο Δημόσιο ή στεγάζουν υπηρεσίες αυτού, συνάθροισης κοινού, πρατήρια υγρών καυσίμων, συνεργεία αυτοκινήτων, τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ., εκπαιδευτικά, υγείας και κοινωνική πρόνοιας και σωφρονιστικά): εντός 5ετίας

• για τα κτήρια κατηγορίας ΙΙ (τα υπόλοιπα κτήρια): κατά τη μεταβίβαση του κτηρίου οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο

• για κάθε κατάρτιση δημόσιας σύμβασης έργων, μελετών και υπηρεσιών του ν. 4412/2016 (Α΄ 200) όπως ισχύει και έχει ως αντικείμενο ακίνητο με κτίσματα

Η ενημέρωση της ταυτότητας του κτηρίου είναι υποχρεωτική:

• ύστερα από την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας στο κτήριο ή στη διηρημένη ιδιοκτησία και την έκδοση του Πιστοποιητικού Ελέγχου Κατασκευής (Π.Ε.Κ.) και η ευθύνη βαρύνει τον κύριο του έργου.

Επιπλέον στοιχεία:

• Ορίζεται ότι το έντυπο ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου και το πιστοποιητικό πληρότητας της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτηρίου τηρούνται σε ηλεκτρονική μορφή στο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος και αποτελούν στοιχεία ελέγχου.

• Η έκδοση των πιστοποιητικών πληρότητας μπορεί να πραγματοποιείται και από τα Κέντρα Εξυπηρέτησης Πολιτών (Κ.Ε.Π.) ή τον εξουσιοδοτούμενο για τη διαχείριση του πληροφοριακού συστήματος, ύστερα από αίτηση του ιδιοκτήτη.

• Προβλέπεται ετησίως η πραγματοποίηση από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος δειγματοληπτικών ελέγχων σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα, από Ελεγκτές Δόμησης, οι οποίοι ορίζονται με ηλεκτρονική κλήρωση από το αρμόδιο Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος.

• Σε περίπτωση που έχουν συμπληρωθεί ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό, επιβάλλονται ποινικές και πειθαρχικές κυρώσεις και πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί.

• Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές, τα όρια των κυρώσεων διπλασιάζονται.

• Το Ηλεκτρονικό Μητρώο και τα κεντρικά υπολογιστικά συστήματα της Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε., της ΔΕΗ ΑΕ και του Κέντρου Διαλειτουργικότητας του Υπουργείου Οικονομικών που λειτουργεί στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων (Γ.Γ.Π.Σ.) διασυνδέονται μόνιμα για την ανταλλαγή δεδομένων

• Αν από τους σχετικούς ελέγχους διασύνδεσης διαπιστωθεί παράλειψη συμπλήρωσης των στοιχείων της ταυτότητας του κτιρίου ή υποβολή ανακριβών ή λανθασμένων δηλώσεων των στοιχείων, επιβάλλεται πρόστιμο στον ιδιοκτήτη του ακινήτου που ανέρχεται από διακόσια (200) ευρώ μέχρι και το δέκα τοις εκατό (10%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τα οποία στοιχεία ανακριβώς δηλώθηκαν.

• Επηρεάζονται τα κτήρια με αυθαιρεσίες που έχουν υπαχθεί στο Ν.4178/13, καθώς θα απαιτηθεί επιπρόσθετα η εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας σε όσα αυθαίρετα από το ΔΕ.ΔΟ.ΤΑ τους προέκυψαν Μέσης ή Υψηλής Προτεραιότητας περεταίρω ελέγχου.

Τα στελέχη της «Delta Engineering ΕΤΕ – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλος του ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.

Τακτοποιήσεις Αυθαιρέτων – Νέες Υπηρεσιακές Δομές

Ο Ν.4495/2017 αντικαθιστά το Ν.4178/13 και επιφέρει αλλαγές σε υπηρεσιακές δομές και σε θέματα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων κτηρίων.

1. Τακτοποιήσεις αυθαιρέτων που προϋφίστανται της 28/07/2011:

• Δίνεται παράταση στη δυνατότητα υπαγωγής για δύο χρόνια και δυνατότητα υπαγωγής όσων έχουν ήδη υπαχθεί σε προηγούμενος νόμους για μεταφορά δήλωσης (προαιρετικά) και επανυπολογισμό προστίμου με σκοπό τον συμψηφισμό και τη μείωση, αλλά όχι την επιστροφή καταβληθέντων προστίμων

• Εξακολουθούν να ισχύουν απαγορεύσεις υπαγωγής αυθαιρέτων σε δάση, ρέματα, αιγιαλούς, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.

• Αυξάνονται οι δόσεις καταβολής του επιβαλλόμενου προστίμου, από 60 σε 100

• Ευμενέστερες Διατάξεις:

  • Έκπτωση έως 20% στο ειδικό πρόστιμο για εκείνους που θα υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις το α’ εξάμηνο ισχύος του νόμου, έκπτωση 10% για όσους υπαχθούν το β’ εξάμηνο ισχύος του
  • Μειώνονται κατά 50%: τα πρόστιμα για τις λοιπές παραβάσεις και τις παραβάσεις κατηγορίας 3 και τα παράβολα ξεκινώντας από τα 250€ (μένει σταθερό μόνο το παράβολο για αυθαιρεσίες άνω των 5.000 τ.μ. στα 10.000 €)
  • Μειώνονται τα πρόστιμα για:
    • αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-93
    • κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια, αλλά με υπερβάσεις δόμησης έως 500 τ.μ.
    • αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου
    • αυθαίρετα υπόγεια, πατάρια, σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο

• Δυσμενέστερες Διατάξεις:

  • Πέραν των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματου δικαιώματος θα απαγορεύεται και η κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης χωρίς τη βεβαίωση νομιμότητας από μηχανικό
  • Απαιτείται η εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας για όλα τα κτήρια με αυθαιρεσίες, με εξαίρεση αυτές που κατασκευάστηκαν προ του 1983, κτήρια σημασίας Σ1 ή συγκεκριμένες παραβάσεις (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων, προσθήκη υπογείων κ.α)
  • Απαιτείται η διαδικασία έγκρισης από ειδική επιτροπή αυθαιρέτων για ακίνητα με αυθαιρεσίες, που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό άνω των 5.000 κατοίκων, εφόσον διέπονται από ειδικότερα διατάγματα προστασίας
  • Αυξάνονται τα πρόστιμα για:
    • αυθαίρετα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (NATURA, Ζ.Ε.Π. κ.λπ.)
    • υπερβάσεις κάλυψης μεγαλύτερες του 60% της επιτρεπόμενης

• Συμψηφισμοί από εκπόνηση μελετών κι εκτέλεση εργασιών:

  • Έκπτωση από 30% έως 60% σε περίπτωση εκπόνησης εργασιών στατικής ενίσχυσης σε περιοχές με σεισμική επικινδυνότητα
  • Μείωση από 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση
  • Μείωση κατά το κόστος εργασιών και έως 50% για εργασίες επαναφοράς αυθαιρέτων σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα κτήρια
  • Έκπτωση 10%, εάν με την υπαγωγή υποβληθεί και μελέτη στατικής επάρκειας

2. Νεώτερες αυθαίρετες κατασκευές, που κατασκευάστηκαν μετά την 28η/07/2011:

• Για αυθαίρετα που εντοπίζονται κατά την φάση κατασκευής, προβλέπεται άμεση κατεδάφιση με πόρους που θα προέρχονται από τα ίδια τα πρόστιμα.

• Για τα κτήρια που εντοπίζονται αφού έχουν ανεγερθεί, το πρόστιμο ανέγερσης τριπλασιάζεται, με ελάχιστο τα 250 €

• Το πρόστιμο διατήρησης, για όσο καιρό διατηρούνται τα αυθαίρετα έως ότου κατεδαφιστούν, δεκαπλασιάζεται με ελάχιστο τα 100 €

• Κτήρια που εντοπίζονται μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, εφόσον δεν δύναται να νομιμοποιηθούν κατεδαφίζονται με συγκεκριμένη διαδικασία

• Σε περίπτωση αυτόβουλης κατεδάφισης αυθαιρέτου εντός 30 ημερών επιβάλλεται μόνο ένα πρόστιμο ύψους 500€

Επιπλέον, γίνεται διαχωρισμός των μικρών πολεοδομικών παραβάσεων όπως εργασίες της κατηγορίας 3, παραβάσεις κτηριοδομικού και εργασίες που περιλαμβάνονται στην έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, μεταξύ άλλων. Γι’ αυτές επιβάλλονται πρόστιμα 1.000 € ανά παράβαση και δίνεται η δυνατότητα οριστικής διατήρησής τους με επιπλέον πρόστιμο 2.000 €. Για τις υπόλοιπες μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (αλλαγή χρήσης, μικρή αλλαγή διαστάσεων), τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μειώνονται αισθητά.

Για όλες τις παραπάνω παραβάσεις είναι επίσης δυνατή η κατεδάφιση ή η έκδοση άδειας νομιμοποίησής τους με καταβολή μόνο προστίμου ανέγερσης ύψους 200 € πέραν των αμοιβών μηχανικών.

3. Νέες Υπηρεσιακές Δομές

Προβλέπονται οι μηχανισμοί και τα μέσα ελέγχου της ποιότητας του Δομημένου Περιβάλλοντος. Οι υπηρεσίες δόμησης παραμένουν ως υπηρεσίες αδειοδότησης της δόμησης, ενώ συστήνονται παρακάτω νέες δομές:

• Μηχανισμοί έλεγχου της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος:

  • Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος: υπάγεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και ενέργειας, απαρτίζεται από τα περιφερειακά και τα τοπικά παρατηρητήρια κι έχει σκοπό την παρακολούθηση, την καταγραφή, τον έλεγχο, και τη λήψη μέτρων για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος και τη διασφάλιση της ποιότητας αυτού.
  • Συμβούλια παρακολούθησης Δομημένου περιβάλλοντος

• Νέες Επιτροπές:

Α. Επιτροπές εξέτασης προσφυγών αυθαιρέτων

Β. Επιτροπές προσβασιμότητας στην έδρα κάθε περιφέρειας

Γ. Κεντρική επιτροπή προσβασιμότητας με έδρα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και

Ενέργειας

Τέλος, συγκροτούνται και προσδιορίζονται εκ νέου οι αρμοδιότητες:

• των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α) και

• του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α).

Τα στελέχη της «Delta Engineering ΕΤΕ – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλος του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.