Νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο Θεσσαλονικης
15 Σεπτεμβρίου 2023Στην τελική ευθεία βρίσκεται το νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) Θεσσαλονίκης, το οποίο πέρασε από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) στις 26/07/2023 και αναμένεται να ολοκληρωθεί με την δημοσίευσή του σε ΦΕΚ. Με την έναρξη της ισχύος του, η πόλη έπειτα από 30 χρόνια, αποκτά αναθεωρημένο σχέδιο συμβατό στις ανάγκες και προκλήσεις της εποχής και αφήνει πίσω της το παρωχημένο και ανεπίκαιρο ΓΠΣ που εκπονήθηκε τη δεκαετία του ’80 και δημοσιεύτηκε σε ΦΕΚ το 1993. Βασικό στόχο, αποτελεί η κάλυψη των αναγκών του εξυπηρετούμενου πληθυσμού σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, η επανάχρηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος και η δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για την υλοποίηση μεγάλων πολεοδομικών παρεμβάσεων.
Σύμφωνα με τις Τεχνικές προδιαγραφές μελετών ΓΠΣ (ΦΕΚ 209/Δ/2000), τα ΓΠΣ αποτελούν την εξειδίκευση των Στρατηγικών Χωροταξικών σχεδίων της Περιφέρειας και των τυχόν χωροταξικών κατευθύνσεων νομού, στο επίπεδου του νέου Δήμου. Έτσι, στο βαθμό που αποτελούν το στρατηγικό επίπεδο του Πολεοδομικού Σχεδιασμού προσδιορίζουν τις κατευθύνσεις χωρικής οργάνωσης των νέων Δήμων, αποτελώντας την εξειδίκευση και βασικό μέσο εφαρμογής των Πλαισίων Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, ιδίως των Περιφερειακών. Επιπλέον, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της βιώσιμης ανάπτυξης, τις τοπικές ανάγκες και καταλληλότητες, καθώς και τις κατευθύνσεις του υπερκείμενου σχεδιασμού, καθορίζουν τα μεγέθη της οικιστικής ανάπτυξης σε όλη την έκταση του Δήμου. Ακόμη, προσδιορίζουν Περιοχές Ειδικής Προστασίας (ΠΕΠ), οι οποίες δεν πρόκειται να πολεοδομηθούν, ενώ παράλληλα, υποδεικνύουν ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων με βάση τις ανάγκες παραγωγικών τομέων και τις σχετικές προγραμματικές κατευθύνσεις. Τέλος, δίνουν τις κατευθύνσεις πολεοδομικής οργάνωσης των θεσμοθετημένων και προς πολεοδόμηση οικιστικών υποδοχέων, προσδιορίζοντας και τις περιοχές εντός των οικισμών που απαιτούν παρεμβάσεις αναβάθμισης μέσω του μηχανισμού των αναπλάσεων.
Ειδικότερα για τον σχεδιασμό του Δήμου Θεσσαλονίκης, το σήμερα ακόμη υφιστάμενο ΓΠΣ του Δήμου (ΦΕΚ 420/Δ/1993), προέβλεπε τη δημιουργία 101 πολεοδομικών ενοτήτων – γειτονιών αλλά και ζωνών άλλων χρήσεων πλην της κατοικίας. Το νέο ΓΠΣ, διακρίνει την αστική περιοχή του Δήμου σε δύο «Τομείς», τον Κεντροδυτικό (ΚΔ) και τον Νοτιοανατολικό (ΝΑ), μεταξύ των οποίων παρεμβάλλεται η Ζώνη Μητροπολιτικών Λειτουργιών. Ο Δήμος συνολικά, οργανώνεται σε 24 συνοικίες, εκ των οποίων οι 10 βρίσκονται (από την Αγγελάκη και τις 40 Εκκλησιές έως την περιοχή ΦΙΞ – Λαχανόκηποι) στον ΚΔ Τομέα και οι 14 (από την περιοχή Αγία Τριάδα έως και τη Νέα Ελβετία) στον ΝΑ., για τις οποίες υπολογίζονται οι εκτάσεις, οι χωρητικότητες και οι πυκνότητες σε πληθυσμό. Ακόμη, καθορίζονται επιτρεπόμενες χρήσεις γης σε όλη την έκταση εντός σχεδίου ή προς πολεοδόμηση περιοχών σύμφωνα με τα προβλεπόμενα από το Π.Δ. 59/2018 (Α’ 114). Οι χωρικές ρυθμίσεις σε όλη τη διοικητική περιφέρεια του Δήμου, ενδεικτικά περιλαμβάνουν τον καθορισμό των εξής περιοχών:
- Περιοχές Ειδικής Προστασίας (ΠΕΠ)
ΠΕΠ ορίζονται σε εκτάσεις δασικού χαρακτήρα και ρέματα που αποτελούν τμήμα του Περιαστικού Δάσους Θεσσαλονίκης (Κέδρινος Λόφος ή Σέιχ Σου).
- Ειδικές Δεσμεύσεις – Οδηγία SEVESO
Έως τη θεσμοθέτηση ενός εθνικού συστήματος όρων και περιορισμών βάσει των οποίων θα πρέπει να γίνεται ο πολεοδομικός σχεδιασμός, για τις επιμέρους ζώνες που επηρεάζονται από εγκαταστάσεις που υπόκεινται στην οδηγία SEVESO ΙΙΙ (ή ενός ειδικού συστήματος για την ευρύτερη περιοχή της Δυτικής Θεσσαλονίκης), για τις επιμέρους ζώνες που επηρεάζονται προτείνονται (εντός των διοικητικών ορίων Δήμου Θεσσαλονίκης) ζώνες Ι,ΙΙ και ΙΙΙ με σχετικούς όρους και περιορισμούς, βασιζόμενες στα πορίσματα της ειδικής έρευνας του ΕΜΠ (2009).
- Ζώνες Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων
Δεδομένου ότι πρόκειται για αστικό περίκλειστο ∆ήμο, με υφιστάμενες χρήσεις που δεν είναι συμβατές με παραγωγικές δραστηριότητες, ισχύουν τα ακόλουθα:
Διακριτές Ζώνες Ανάπτυξης Παραγωγικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων, δεν ορίζονται εντός του Δήμου Θεσσαλονίκης. Οι ζώνες αυτές θα πρέπει να αναζητηθούν εκτός των δομημένων αστικών εκτάσεων και επεκτάσεων του ΠΣΘ.
Βιοτεχνίες χαμηλής όχλησης για τις οποίες προτείνεται η μεταφορά και χωροθέτηση τους σε οργανωμένους υποδοχείς, εκτός πόλης.
Αμιγείς Ζώνες χονδρεμπορίου – αποθηκών μικρής κλίμακας δεν προτείνονται. Οι χρήσεις αυτές θα επιτρέπονται πλέον σε περιοχές με χρήσεις γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου (κατηγορίες 20 και 21, σύμφωνα με το ΠΔ 59/2018 περί χρήσεων γης).
Εμπορευματικά Κέντρα μεσαίας κλίμακας (κατά την ισχύουσα νομοθεσία), προτείνεται να χωροθετηθούν στις παρυφές του Πολεοδομικού Συγκροτήματος, σε θέσεις με άμεση πρόσβαση στο δίκτυο μεταφορών
- Περιοχές Ειδικών Χρήσεων στην εκτός σχεδίου περιοχή
- Λιμένας Θεσσαλονίκης
- Επιβατικός Σιδηροδρομικός Σταθμός Θεσσαλονίκης
- Στρατιωτικές Εγκαταστάσεις Εκτός Σχεδίου
- Μαρίνες
- Περιοχή Ρέματος Στρωμνιτσιωτών
- Περιοχές επεκτάσεων
- Λαχανόκηποι, στη δυτική πλευρά του Δήμου
- Μικροί θύλακες, στην περίμετρο του Δήμου, έκτασης μικρότερης των 100 στρεμμάτων ο καθένας: Περιοχή Κοιμητηρίων Ευαγγελίστριας, Περιοχή Νησάκι Τριανδρίας, Περιοχή Κοιμητηρίου Μαλακοπής και Χαρίσειου Γηροκομείου, Περιοχή Τροχιοδρομικών, Περιοχή Ν.Α. Πύλης – (πρώην) Κεραμείων Αλλατίνη, Περιοχή (νότια) Ποσειδωνίου
Κλείνοντας, είναι ιδιαίτερα σημαντικό να σημειωθεί ότι το υπό αναθεώρηση ΓΠΣ του Δήμου Θεσσαλονίκης, σε συνδυασμό με ένα πλήθος εμβληματικών έργων που τρέχουν παράλληλα για την ευρύτερη περιοχή Θεσσαλονίκης, όπως το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης, το ΕΠΣ Παραλιακού Μετώπου, μαζί με την ολοκλήρωση του μέτρο και την έναρξη του Flyover, το Mουσείο Oλοκαυτώματος, το ΕΠΣ για το Τhessintech, το Ηub της Pfizer, το ΕΠΣ Αλλατίνη, κλπ., αναμένεται να αναμορφώσουν το πρόσωπο της πόλης και να την αναδείξουν σε ένα δυναμικό Μητροπολιτικό Κέντρο που θα αποτελέσει σημαντικό πόλο σε εθνικό και διεθνές επίπεδο για τις επόμενες δεκαετίες.
Η Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί του Ομίλου Εταιρειών «Σαμαράς & Συνεργάτες», παρακολουθώντας ανελλιπώς το θεσμικό πλαίσιο που αφορά στον κτιριακό κλάδο και σε συνέχεια των μεταβολών που σημειώνονται σε αυτόν και ενδέχεται να επηρεάζει τα ακίνητα ιδιοκτησίας σας, είναι στη διάθεσή σας για να σας παρέχουν οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση προκειμένου να σας καθοδηγήσουν και να προτείνουν λύσεις για την υλοποίηση των επενδύσεών σας.
Σύνταξη: Φωτεινή Κρεασίδου | Τομέας Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Βιώσιμης Ανάπτυξης
