Σύμφωνα με το Ν.4495/17 ως αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση, η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεστεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’ υπέρβαση αυτής ή κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων ή με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε. Ως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης), ενώ στην έννοια της αυθαίρετης κατασκευής/αλλαγής χρήσης περιλαμβάνονται και οι πολεοδομικές παραβάσεις.

Είναι γνωστό πως απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή, ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, ή έχει εκτελεστεί πολεοδομική παράβαση. Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία. Συνεπώς είτε στο ακίνητο θα πρέπει να μην υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές είτε οποιαδήποτε αυθαιρεσία θα πρέπει να έχει υπαχθεί, αν γίνεται, σε κάποιον από τους νόμους των αυθαιρέτων πληρώνοντας και το αντίστοιχο πρόστιμο, που σε ορισμένες περιπτώσεις αυθαιρέτων μπορεί να είναι αρκετά υψηλό.

Μετά και την παράταση που -ανεπίσημα προς το παρόν- δόθηκε από την κυβέρνηση στις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, λόγω της πανδημίας του κορονοϊού, μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2020, προβλέπεται πως όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν περιθώριο να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετά τους με την ισχύουσα νομοθεσία. Ιδιαίτερα ισχύει αυτό για τα ακίνητα που είναι ή θεωρούνται βάσει νόμου χωρίς καμία οικοδομική άδεια καθώς και για αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.

Οι ανωτέρω αναφερόμενες αυθαίρετες κατασκευές είναι σύμφωνα με την κυβέρνηση τα «βαριά αυθαίρετα» και είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικά για τους ιδιοκτήτες τους λόγω, κυρίως, του ύψους του προστίμου. Επίσης θα πρέπει να τονιστεί πως οι συγκεκριμένες υπερβάσεις δεν εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης αλλά αναστέλλεται για τριάντα (30) έτη η επιβολή κυρώσεων.

Σημειώνεται δε ότι οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης, με την αντιστοίχιση ίσου με την υπέρβαση τους Τίτλου Σ.Δ., μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων. Δηλαδή στις αυθαίρετες κατασκευές αυτής της κατηγορίας αντιστοιχεί μια πρόσθετη επιβάρυνση. Αυτό είναι ένα περιβαλλοντικό τέλος, το οποίο καταβάλλεται στην Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (Τράπεζα Γης), με την αγορά συντελεστή δόμησης για την εκπλήρωση και την ταχεία πρόοδο της διαδικασίας περιβαλλοντικής αποκατάστασης καθώς και για την ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού. Σημειώνεται ότι πρόκειται για διάταξη που επίκειται να εφαρμοστεί.

Ο Ν.4495/17 δίνει επιπλέον τη δυνατότητα απομάκρυνσης – κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών μέσω της έκδοσης της Έγκρισης Εκτέλεσης Εργασιών. Μια διαδικασία που διαφέρει από την έκδοσης Οικοδομικής Άδειας Κατεδάφισης τόσο σε κόστος όσο και σε χρόνο. Εδώ, θα πρέπει να αναφερθεί πως κατά την υπαγωγή της δήλωσης αυθαίρετων κατασκευών προς κατεδάφιση δεν πληρώνεται το πρόστιμο που τους αντιστοιχεί, παρά μόνο το παράβολο βάσει της συνολικής επιφάνειας αυθαιρέτων.

Με βάση τα ανωτέρω ο κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να διερευνήσει τη χρησιμότητα αυτών των κατασκευών και τελικά την αναγκαιότητα διατήρησής τους ώστε να αναθέσει σε μηχανικό την ολοκλήρωση των σχετικών διαδικασιών με σκοπό την εξασφάλιση της νομιμότητας του ακινήτου του.

Τα στελέχη της εταιρείας «Delta Engineering» του Ομίλου Εταιρειών «Σαμαράς και Συνεργάτες», με τη χρόνια ενασχόλησή τους με αντίστοιχα έργα έχουν πλέον ασχοληθεί με εκατοντάδες περιπτώσεις αυθαιρέτων κτιριακών εγκαταστάσεων ενώ ειδικεύονται στην τακτοποίηση ειδικών και επαγγελματικών κτιρίων. Η εταιρεία μας είναι στη διάθεσή σας προκειμένου να αναλάβει την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών με τρόπο ώστε με την ορθή και μεθοδική χρήση των διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας να επιτύχει την απομείωση των προστίμων και ταυτόχρονα την εξασφάλιση της εκάστοτε ιδιοκτησίας.

Συντάκτης:

Χρήστος Δρέλιας, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός Πανεπιτημίου Πατρών | Τμήμα Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Εξυπηρέτησης Οχημάτων

Οι αρνητικές επιπτώσεις της επιδημίας του κορωνοϊού, αποτελούν πλέον καθημερινό θέμα συζήτησης και προβληματισμού, καθώς έχει επηρεάσει όλες τις δραστηριότητές μας και έχει δημιουργήσει αίσθημα γενικότερης ανασφάλειας και ανησυχίας σε σχέση με το άμεσο μέλλον μας. Όσο κι αν μπορεί να θεωρηθεί οξύμωρο, στη χώρα μας, αδιαμφισβήτητα μία από τις θετικές επιπτώσεις της επιδημίας, η οποία μάλιστα συντελέστηκε σε μόλις λίγες μέρες, είναι η εξέλιξη και ραγδαία βελτίωση της ψηφιοποίησης του δημοσίου τομέα, μέσω της πλατφόρμας gov.gr με την ηλεκτρονική διαδικασία υπογραφής υπεύθυνων δηλώσεων και εξουσιοδοτήσεων, την ψηφιοποίηση της φορολογικής ενημερότητας, την άυλη συνταγογράφηση μέχρι και την εξ αποστάσεως εκπαίδευση, αλλά και η κινητοποίηση του ιδιωτικού τομέα, προκειμένου να αξιοποιήσει ουσιαστικά το διαδίκτυο για την ενίσχυση πωλήσεων προϊόντων ή παροχή υπηρεσιών. Επίσης, λόγω της υποχρεωτικής κοινωνικής αποστασιοποίησης και την ανάπτυξη της τηλεργασίας, αξιοποιήθηκε πληθώρα ηλεκτρονικών εφαρμογών, που δίνουν τη δυνατότητα απομακρυσμένης εργασίας από το σπίτι, τηλεδιασκέψεων με εξελιγμένα ηλεκτρονικά εργαλεία.

Στον τεχνικό κόσμο, όπου το ψηφιακό περιβάλλον αποτελεί εδώ και πολλά χρόνια βασικό δεδομένο εργασίας, η δημιουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για την έκδοση οικοδομικών αδειών πρόλαβε τις τωρινές εξελίξεις και πλέον μετρά πάνω από ένα χρόνο λειτουργίας. Από τις 15/10/2018, οι Πολεοδομίες «επικοινωνούν» με τους μηχανικούς μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας e-Άδειες. Πολλά τα θετικά της νέας διαδικασίας και για τα δύο μέρη, χωρίς όμως να επιλύουν πάντα το ζήτημα των χρονικών καθυστερήσεων. Κάποια από τα πλεονεκτήματα είναι η διαφάνεια και η άμεση ενημέρωση σε κάθε στάδιο ελέγχου, η ηλεκτρονική υποβολή όλων των δικαιολογητικών και μελετών, η οποία ελαχιστοποίησε τη συσσώρευση εγγράφων στις υπηρεσίες, η εξοικονόμηση χρόνου στην προετοιμασία και υποβολή της κάθε άδειας για τους μηχανικούς και βέβαια η επίλυση του προβλήματος απουσίας και απώλειας μερικών δικαιολογητικών ή και ολόκληρων φακέλων Οικοδομικών Αδειών. Από τα θετικά σημεία της νέας ηλεκτρονικής διαδικασίας είναι και η «αυτόματη» έκδοση μικρών πολεοδομικών πράξεων, όπως οι Άδειες Μικρής Κλίμακας (Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας) καθώς και οι Οικοδομικές Άδειες της περιβόητης Κατηγορίας 3, οι οποίες με ευθύνη των μελετητών μηχανικών εκδίδονται απευθείας και υπόκεινται σε δειγματοληπτικό έλεγχο.

Έτσι, το νέο δεδομένο της απομακρυσμένης πλέον επικοινωνίας του διαχειριστή μηχανικού και του ελεγκτή της Υπηρεσίας Δόμησης – Πολεοδομίας, εξέλιξε με θετικό πρόσημο την ποιότητα αυτής και στάθηκε ικανό ώστε να κινείται η πολεοδομική αδειοδότηση και το τρέχον διάστημα της επιδημίας σε ομαλούς σχετικά ρυθμούς, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων.

Στα μέτρα αντιμετώπισης της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19 που αφορούν την πολεοδομική αδειοδότηση, ήδη δόθηκαν από το Κράτος κάποιες χρονικές παρατάσεις, αλλά περιορισμένες. Θα πρέπει όμως να διευρυνθούν οι χρονικές προθεσμίες αρκετών ακόμη πολεοδομικών διατάξεων, διότι τόσο η διάρκεια των αδειοδοτήσεων όσο και των κατασκευών θα επιμηκυνθεί λόγω των νέων δεδομένων, και οι παρατάσεις αυτές ως άμεσα μέτρα θα συμβάλλουν θετικά στην επανεκκίνηση του κλάδου των ακινήτων.

Επίσης, έχει προκύψει έντονη συζήτηση σχετικά με τη νέα διάταξη στο νέο Πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, βάσει της οποίας δύναται να εκδοθούν για το επόμενο χρονικό διάστημα και έως 30.09.2020 όλες οι Κατηγορίες Πολεοδομικών Αδειών αυτόματα, με ευθύνη των μηχανικών και με υποχρεωτικό έλεγχο από την Πολεοδομία, με ποινή ανάκλησης της πράξης το αμέσως επόμενο διάστημα και έως 30.11.2020. Το μέτρο αυτό, αν και αρχικά δείχνει πως κινείται στην κατεύθυνση της γρήγορης επανεκκίνησης, εφόσον δεν διασφαλίζει την ορθότητα της πράξης, δημιουργεί αβεβαιότητα και κινείται σε αντίθετη κατεύθυνση, που την καθιστά επίφοβη για τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Ένας βασικός άξονας της αδειοδότησης, ο οποίος το τρέχον διάστημα εμφανίζει επίσης σημαντικές καθυστερήσεις είναι οι γνωμοδοτήσεις των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής. Από το τέλος του προηγούμενου έτους, όπου έληξε η θητεία των τότε Συμβουλίων και μέχρι σήμερα δεν έχουν ξεκινήσει οι συνεδριάσεις, λόγω αρχικά μη έγκαιρου ορισμού των νέων μελών και στην πορεία λόγω των εκτάκτων συνθηκών που προέκυψαν. Έγινε μία κάποια προσπάθεια επίσπευσης, με τη λειτουργία πριν από λίγες ημέρες της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας, αντίστοιχης με αυτή των Πολεοδομιών, οι τηλε-συνεδριάσεις όμως που έχουν γίνει σε πανελλήνιο επίπεδο είναι απειροελάχιστες. Θα πρέπει να εκκινήσουν άμεσα οι απαιτούμενες διαδικασίες, διότι έχει επέλθει μία άνευ λόγου, σημαντική καθυστέρηση στις αδειοδοτήσεις, εάν μάλιστα συνυπολογιστεί πως δόθηκαν την περίοδο αυτή λύσεις σε αντίστοιχα ζητήματα, και μάλιστα πιο σύνθετα, για συνεδριάσεις πολυμελών οργάνων, όπως τα Κεντρικά Συμβούλια ΥΠΠΟΑ (ΚΣΝΜ και ΚΑΣ), τα Δημοτικά Συμβούλια, κ.α.

Η πολεοδομική αδειοδότηση αποτελεί καίριο και καταλυτικό στάδιο για την ανάπτυξη και την εξέλιξη της σύγχρονης οικονομίας. Είναι συνυφασμένη με την επιχειρηματικότητα και την πρόοδο, καθώς ρυθμίζει την ποιότητα του δομημένου περιβάλλοντος. Η μετά Covid-19 εποχή είναι βέβαιο πως δεν θα την αφήσει ανεπηρέαστη, όπως και καμία άλλη πτυχή της οικονομίας. Πολλά θέματα προκύπτουν και μας προβληματίζουν έντονα σε ένα μέχρι στιγμής ασταθές περιβάλλον δράσης, σε τοπική αλλά και παγκόσμια κλίμακα. Το σίγουρο είναι πως οι προσπάθειες για την ομαλοποίηση και επανεκκίνηση όλων των εκφάνσεων της οικονομίας αποτελούν το νέο στοίχημα της Πολιτείας, αλλά και συνολικά της κοινωνίας.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία για τα ανωτέρω θέματα και με την σημαντική εμπειρία που κατέχουν στο τομέα των αδειοδοτήσεων, μπορούν να διασφαλίσουν σε κάθε στάδιο την σωστή και στον ελάχιστο δυνατό χρόνο, πολεοδομική αδειοδότηση των έργων σας.

Συντάκτρια: Αμαλία Τσαμπάζη | Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός Α.Π.Θ. | Διευθύντρια Τομέα Μελετών & Αδειοδοτήσεων Επιχειρήσεων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος