Τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας είναι μια νέα κατηγορία καταλύματος που εισήχθη ως έννοια στην τουριστική οικοδομική νομοθεσία με τον Ν.4759/2020. Ουσιαστικά έρχεται να συμπληρώσει – ως κατηγορία τουριστικού καταλύματος- το χάσμα ανάμεσα στα ξενοδοχεία κλασικού τύπου και τα πολύ μεγαλύτερα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα. Αποτελεί μία ιδιαίτερη κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων καθώς δίνει παράλληλα δυνατότητες ανάπτυξης του real estate ενώ ταυτόχρονα μπορούν να χωροθετηθούν και εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών.

Ως Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας ορίζονται οι τουριστικές εγκαταστάσεις που αποτελούνται από ξενοδοχεία και τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες εμβαδού τουλάχιστον 40 τ.μ. έκαστη. Σε αντίθεση με τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα δεν απαιτούν Ειδικές Τουριστικές Υποδομές και μπορούν να αναπτυχθούν σε μικρότερα αναλογικά γήπεδα, μεταξύ 50.000 τ.μ. και 150.000 τ.μ. Επιπλέον, δομούνται με ενιαίο Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) ίσο με 0,20 με εξαίρεση τα νησιά της Κρήτης, Κέρκυρας, Εύβοιας και Ρόδου όπου ορίζεται σε 0,12.

Εκτός από μοχλός τουριστικής ανάπτυξης με μικρότερες επενδυτικές απαιτήσεις σε σχέση με τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας δίνουν ταυτόχρονα δυνατότητες ανάπτυξης Real Estate. Πιο συγκεκριμένα, δίνεται η δυνατότητα μακροχρόνιας μίσθωσης (τουλάχιστον 10 ετών) αλλά και σύστασης οριζοντίων και καθέτων διηρημένων ιδιοκτησιών καθώς και η μεταβίβαση σε τρίτους ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών σε ποσοστό 10% της συνολικής δομημένης επιφάνειας των εγκαταστάσεων. Προϋπόθεση για την εφαρμογή των παραπάνω είναι οι εγκαταστάσεις να πληρούν τουλάχιστον 6 από τα κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης όπως ορίζονται στην κείμενη νομοθεσία.

Όπως βλέπουμε από τα παραπάνω, μέσω της ανάπτυξης μιας τουριστικής επένδυσης ικανού μεγέθους, δίνεται η δυνατότητα π.χ. πώλησης ή μακροχρόνιας μίσθωσης μέρους των κατοικιών του Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας ως εξοχικές κατοικίες, προσθέτοντας ακόμη μία συνιστώσα στην ανάπτυξη μιας περιοχής πέραν της αμιγώς τουριστικής. Σε αντίθεση με την έως σήμερα επικρατούσα εκτός σχεδίου δόμηση κατοικίας, η οποία περιορίζεται όλο και περισσότερο μέσω της νομοθέτησης όλο και πιο αυστηρών όρων και περιορισμών δόμησης, το μοντέλο της υβριδικής ανάπτυξης τουριστικών και οικιστικών χρήσεων μπορεί να αποτελέσει μία νέα δυναμική στο real estate της παραθεριστικής κατοικίας.

Μία ακόμη ελκυστική επιλογή είναι η δυνατότητα χωροθέτησης του συγκεκριμένου τύπου τουριστικού καταλύματος εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του έτους 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος του οικισμού. Για τον σκοπό αυτό καταρτίζεται πρόγραμμα τουριστικής αξιοποίησης και οικιστικής αναζωογόνησης του οικείου οικισμού. Έτσι δίνεται η δυνατότητα διαφοροποίησης του τουριστικού προϊόντος σε σχέση με την πληθώρα παρόμοιων προτάσεων από τα υφιστάμενα ξενοδοχεία κλασικού τύπου, καθώς μπορούν να αναπτυχθούν νέες τυπολογίες καταλυμάτων σε συνδυασμό με μια διαφορετική εμπειρία φιλοξενίας που θα προσομοιάζουν πολύ περισσότερο έναν αυθεντικό τοπικό οικισμό. Και εδώ μπορούμε να διακρίνουμε τις προοπτικές του real estate, όπου οικισμοί εγκαταλελειμμένοι μπορούν να αποκτήσουν εκ νέου ζωή και να προσφέρουν νέες και ελκυστικές μορφές παραθεριστική κατοικίας. 

Για την δημιουργία Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας εκδίδεται κοινή Υπουργική Απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού, η οποία καθορίζει πέραν της γενικής διάταξης των εγκαταστάσεων, τους περιβαλλοντικού όρους που θα πρέπει να τηρηθούν. Για τον υπολογισμό των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης η έκταση στην οποία θα αναπτυχθούν οι εγκαταστάσεις λογίζεται ως ενιαίο σύνολο.

Τα στελέχη της Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί, μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις, με στόχο την υποστήριξη όλων των αναπτυξιακών στρατηγικών που συμβάλουν στην αναβάθμιση και στην βελτιστοποίηση της τουριστικής ανάπτυξης σε όλη την επικράτεια.

Σύνταξη: Θωμάς Δαλαμπούρας | Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός ΑΠΘ | M.Arch The Bartlett UCL | MBA ΕΑΠ | Τομέας Τουριστικών Καταλυμάτων

Η Ελλάδα λόγω της γεωγραφικής της θέσης και της γεωλογικής της μορφολογίας είναι μια σεισμογενής χώρα. Κατέχει την πρώτη θέση από πλευράς σεισμικότητας στην Ευρώπη και την έκτη παγκοσμίως (μετά την Ιαπωνία, Νέες Εβρίδες, Περού, τα νησιά Σολομώντα, και την Χιλή).

Ιστορικά, έχει υποστεί σεισμούς μεγάλης έντασης: ο ισχυρότερος σεισμός στην ιστορία της Ελλάδας θεωρείται εκείνος της Ρόδου, στις 26 Ιουνίου του 1926, έντασης 8 ρίχτερ. Θεωρήθηκε παγκόσμιος, καθώς επηρέασε 10 ακόμα χώρες. Στις 12 Αυγούστου του 1953 ο σεισμός των 7.2 ρίχτερ στην Κεφαλλονιά αφήνει πίσω του πολλά θύματα και σοβαρές υλικές ζημιές, επηρεάζοντας, επίσης, και τη Ζάκυνθο και την Ιθάκη. Από το σύνολο των κατοικιών των τριών νησιών (33.000) τα 27.659 κατέρρευσαν, τα 2.780 έπαθαν σοβαρές υλικές ζημιές και τα υπόλοιπα έπαθαν ελαφρύτερες. Στην Αθήνα του 1999 ο σεισμός των 5,9 ρίχτερ γίνεται ο φονικότερος σεισμός των τελευταίων 50 χρόνων, ενώ πάνω από 50.000 άνθρωποι έμειναν άστεγοι.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, η ανάγκη της αντισεισμικής θωράκισης των κτιρίων, τόσο ιδιωτικών όσο και δημόσιων, καθώς και της ενίσχυσης των αντίστοιχων ελέγχων είναι περισσότερο από επιτακτική.

Ο αντισεισμικός σχεδιασμός αναφέρεται στο σχεδιασμό κατασκευών ικανών να ανθίστανται επαρκώς σε σεισμικές διεγέρσεις με σκοπό τη μεγιστοποίηση της ασφάλειας των ανθρώπων. Κάθε κατασκευή είναι ξεχωριστή λόγω της περιοχής, της γεωλογίας του εδάφους αλλά και γεωμετρικών και σχεδιαστικών χαρακτηριστικών του κτιρίου.

• Ο πρώτος ελληνικός αντισεισμικός κανονισμός συντάχθηκε το 1959 (ΦΕΚ 36Α/26-02-1959), με τα κτίρια που έχουν ανεγερθεί πριν από αυτόν να μην έχουν περιλάβει καμία αντισεισμική αρχή στο σχεδιασμό τους.
• Το 1984 ο νόμος εμπλουτίστηκε με πρόσθετα άρθρα (ΦΕΚ 239Β/16-04-1984) τα οποία εφαρμόστηκαν το 1985. Κατά την περίοδο αυτή εισάγεται για πρώτη φορά η έννοια της σπουδαιότητας κτιρίων, ανάλογα με τις συνέπειες ενδεχόµενης κατάρρευσης αµέσως µετά τον σεισµό.
• Μετά το 2000 ισχύει ο Ελληνικός Αντισεισμικός Κανονισμός (ΕΑΚ) – 2000 (ΦΕΚ 1564Β/22-12-2000) με νέες τροποποιήσεις και διευκρινήσεις. Βάσει αυτού διαχωρίζεται η χώρα σε ζώνες σεισμικής επικινδυνότητας.
• Τα τελευταία έτη ενσωματώνονται αρχές και διατάξεις του Ευρωπαϊκού Αντισεισμικού Κανονισμού (Ευρωκώδικας 8 – Αντισεισμικός Σχεδιασμός), ο οποίος έχει ως στόχο να βελτιώσει την ασφάλεια των κτιρίων υπό ανέγερση. Σύμφωνα με αυτόν, η διαχείριση της σεισμικής κρίσης ενός μεγάλου και καταστροφικού σεισμού αφορά όχι μόνο το κάθε κτίριο μεμονωμένα αλλά το σύνολο του δομημένου περιβάλλοντος που έχει οικοδομηθεί σε διαφορετικές χρονικές περιόδους με διαφορετικούς κανονισμούς, ή και χωρίς κανένα κανονισμό.

Η εμπειρία έχει δείξει ότι πέραν των κτιρίων προ του 1959 καθώς και κτιρίων με ακραίες μη μελετημένες αυθαιρεσίες (π.χ. προσθήκη ορόφου ή ορόφων χωρίς πρόβλεψη), τα κτίρια της περιόδου 1959-2000 παρουσιάζουν καλή -τηρουμένων των αναλογιών- συμπεριφορά, με λίγες ή και μηδενικές απαιτούμενες ενισχύσεις. Έτσι, κατασκευές που πρωτίστως πρέπει να ελεγχθούν για τη δομική τους τρωτότητα και την αντισεισμική τους συμπεριφορά είναι κατά κύριο λόγο οι ακόλουθες:

• Κατασκευές οι οποίες έχουν χτιστεί πριν από το 1980 και δη το 1959 (χωρίς αντισεισμικές προδιαγραφές).
• Δημόσια κτίρια και κτίρια υψηλής σπουδαιότητας και σημασίας (σχολεία, νοσοκομεία, χώροι συνάθροισης κοινού).
• Αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί σε διατάξεις ρύθμισης αυθαίρετων κατασκευών (Ν.4014/2011, Ν.4178/2013, Ν.4495/2017) και έχουν χαρακτηριστεί ως «υψηλού κινδύνου».
• Εξ ολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές μετά το 1982.
• Κατασκευές με αυθαίρετα τμήματα, που επιβαρύνουν τη στατική επάρκεια ενός κτιρίου.

Ενδεικτικά, σημειώνεται ότι στην Ελλάδα σήμερα πάνω από 250.000 αυθαίρετα δεν έχουν καμία οικοδομική άδεια. Όσον αφορά τα δημόσια κτίρια, από τα 80.000 κτίρια, ενδελεχείς έλεγχοι έχουν γίνει μόνο στα 15.000.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για όλα τα ανωτέρω, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις για τον έλεγχο της στατικής επάρκειας της ιδιοκτησίας σας και τον άρτιο αντισεισμικό σχεδιασμό των κατασκευών.

Σύνταξη και επιμέλεια:

Ελένη Μαμιδάκη, Αρχιτέκτονας Μηχανικός, Τομέας Μελετών & Αδειοδοτήσεων Ιδιωτικών Έργων

Αρετή Μπαντή, Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός MSc., Τομέας Τεχνικού Ελέγχου Ακινήτων