Το νέο σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο κατατέθηκε προς ψήφιση στη Βουλή στις 25/11/2020, στα πλαίσια του «Εκσυγχρονισμού της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» εμπλουτίζει τις κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων, καθιερώνοντας τα Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας.

Πλέον, βάσει του σχετικού ορισμού που αποδίδεται στο σχέδιο νόμου, είναι δυνατή η ανέγερση ξενοδοχείου σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες (όπως ορίζονται στο νόμο 4276/2014), υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. ύπαρξη γηπέδου επιφάνειας 50 στρεμμάτων και μέχρι 150 στρέμματα
2. Πλήρωση 6 (εκ των 8) κριτηρίων κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης (όπως αναφέρονται στο άρθρο 38 του ίδιου σχεδίου νόμου) και αφορούν την πρόβλεψη για επαυξημένα εμβαδά χώρων υποδοχής και δωματίων, την ύπαρξη αίθουσας πολλαπλών χρήσεων, κ.ά., ανεξαρτήτως κατηγορίας αστέρων του ξενοδοχείου.

Σχετικά με τις δυνατότητες δόμησης, είναι αξιοσημείωτο πως στα Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας αποδίδεται μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης σε σύγκριση με την περίπτωση του μεμονωμένου ξενοδοχείου. Πιο συγκεκριμένα, ο μέγιστος συντελεστής δόμησης για Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας που χωροθετούνται σε εκτός σχεδίου περιοχές ορίζεται σε 0,2 και είναι ενιαίος για το σύνολο των εγκαταστάσεων (και 0,12 σε κατοικημένα νησιά πλην Κρήτης, Κέρκυρας, Ρόδου και Εύβοιας), σε αντίθεση με τις περιπτώσεις των μεμονωμένων ξενοδοχείων, στις οποίες ο συντελεστής δόμησης δε δύναται να υπερβαίνει – πλέον, βάσει του ίδιου σχεδίου νόμου – το 0,18. Κατά τα λοιπά, ισχύει ο νέος περιορισμός που αφορά τη μέγιστη εκμετάλλευση, η οποία ορίζεται σε 8.000 τ.μ., κατά κανόνα.

Αναφορικά με τις δυνατότητες αξιοποίησης των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών:

1. επιτρέπεται η σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών, οριζοντίων και καθέτων και η σύσταση ή μεταβίβαση σε τρίτους ενοχικών και εμπράγματων δικαιωμάτων επί αυτών.
2. επιτρέπεται η πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση ποσοστού έως και 10% της συνολικής δομούμενης επιφάνειας του Μικτού Τουριστικού καταλύματος.
3. το ελάχιστο χρονικό διάστημα της μακροχρόνιας μίσθωσης ορίζεται σε 10 έτη.

Με την εισαγωγή του νέου αυτού τύπου καταλύματος στο ρυθμιστικό πλαίσιο, επιχειρείται αφενός η προσέλκυση επενδυτικού ενδιαφέροντος, που θα εκφράζεται διαμέσου των πολλαπλών οικονομικών δραστηριοτήτων που δύνανται να αναπτυχθούν σε ένα ξενοδοχείο και ταυτόχρονα της εκμετάλλευσης αυτόνομων κατοικιών, σε γήπεδα σαφώς μικρότερου μεγέθους από το αντίστοιχο απαιτούμενο για τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, τα οποία αποτελούν εξ ορισμού μεγαλύτερης κλίμακας επιχειρηματικά σχέδια (δείτε περισσότερα εδώ).

Αφετέρου, εξετάζοντας τα νεοεισαχθέντα, με το ίδιο σχέδιο νόμου, κριτήρια κτιριοδομικής και πολεοδομικής αναβάθμισης, γίνεται κατανοητό ότι, μέσω αυτών, δίνονται κίνητρα, υπό τη μορφή ευνοϊκών όρων δόμησης, τα οποία αποσυνδέονται από τη γενική κατάταξη των ξενοδοχείων σε κατηγορία αστέρων, καθότι δίνεται έμφαση σε αμιγώς πολεοδομικά – κτιριοδομικά χαρακτηριστικά. Τα κίνητρα αυτά στοχεύουν:

• στην καλύτερη εξυπηρέτηση των αναγκών των επισκεπτών και
• στην ενίσχυση της ποιότητας και ανταγωνιστικότητας των τουριστικών εγκαταστάσεων,

με – προφανή – απώτερο σκοπό την περαιτέρω ανάπτυξη του ξενοδοχειακού δυναμικού της χώρας και συνεπώς και την ανάπτυξη του τουριστικού προϊόντος.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «Σαμαράς και Συνεργάτες», με όπλα την άριστη γνώση της ξενοδοχειακής και πολεοδομικής νομοθεσίας, καθώς και τη μεγάλη εμπειρία στις μελέτες και τη διαχείριση αδειοδότησης τουριστικών καταλυμάτων, είναι σε θέση να συμβάλουν τεκμηριωμένα στη λήψη σχετικών επενδυτικών αποφάσεων και να υποστηρίξουν τους φορείς υλοποίησης σε όλα τα στάδια ανάπτυξης του Μικτού Τουριστικού Καταλύματος, σε επίπεδο μελετών, διαχείρισης αδειοδοτήσεων και τεχνικών συμβουλευτικών υπηρεσιών και βρίσκονται στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα.

Συντάκτης:

Χρήστος Διάφας | Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός, MSc. | Τμήμα  Μελετών & Αδειοδοτήσεων Τουριστικών Καταλυμάτων

Στην περίοδο της πανδημίας COVID που διανύουμε είναι εξαιρετικά δύσκολο να μη δίνουμε μεγαλύτερη προσοχή σε ζητήματα που αφορούν στη φυσική μας σφαίρα, είτε αυτή αφορά στο χώρο διαβίωσης και κατοικίας μας, είτε στο εργασιακό μας περιβάλλον, αλλά και γενικότερα στους χώρους που κινούμαστε και καλούμαστε να χρησιμοποιήσουμε. Αυτό αφορά ιδιαίτερα στη χρήση μεγάλων δημόσιων ή και ιδιωτικών χώρων και κτισμάτων, όπως γραφεία, αεροδρόμια, ξενοδοχεία, νοσοκομεία, γυμναστήρια, κ.α. Η ταχεία εξάπλωση του COVID καλεί και οδηγεί την αρχιτεκτονική κοινότητα να επανεκτιμήσει το έργο της και να προτάξει τη δημιουργικότητά της, τις ιδέες και την τεχνογνωσία της, προβάλλοντας ιδέες-λύσεις για το δομημένο περιβάλλον.

Και φυσικά, δεν είναι η πρώτη φορά στην ιστορία που οι πόλεις και τα κτίρια καλούνται να επανασχεδιαστούν, ως απάντηση στις προκλήσεις της εκάστοτε εποχής. Παραδείγματα αποτελούν η αναδιαμόρφωση της υποδομής του Λονδίνου το 1954, μετά την επιδημία της χολέρας, η απάντηση της Νέας Υόρκης του 19^ου αιώνα στις άθλιες συνθήκες κατοικίας, κ.α.

Τα γραφεία ανοιχτού τύπου (“open plan offices”) είχαν ήδη αρχίσει να μειώνονται πριν τον COVID, με το επιχείρημα δημιουργίας ατομικών θέσεων εργασίας που επιτρέπουν την καλύτερη ισορροπία παραγωγικής και προσωπικής συγκέντρωσης και ουσιαστικής συνεργασίας. Έτσι, ο κλασικός σχεδιασμός χώρων γραφείων με είσοδο, γραμματεία και ανοιχτό χώρο αναμονής, κοινόχρηστο χώρο κουζίνας και εστίασης, meeting rooms, και θέσεις εργασίας ανοιχτού τύπου αρχίζει σταδιακά να εγκαταλείπεται, δεδομένων των συνθηκών. Πέραν αυτού, η πανδημία οδηγεί στην ανάγκη τηλεργασίας – εργασίας από το σπίτι, δίνοντας έτσι έμφαση στον τρόπο διάταξης και οργάνωσης του σπιτιού, ώστε να υπάρχει απαραίτητα ένας ανεξάρτητος και αυτοτελής χώρος εργασίας, με φυσικό φωτισμό, αερισμό, εργονομικά έπιπλα γραφείου, οπτική, ακουστική και θερμική άνεση και πρωτίστως εφοδιασμένος με τον απαραίτητο τεχνολογικό εξοπλισμό που να εξυπηρετεί την τηλεργασία. Με την πάροδο της πανδημίας, ο σχεδιασμός και η διάταξη των γραφειακών χώρων πρόκειται σταδιακά να οδηγήσει σε περισσότερο «απομονωμένες» ατομικές θέσεις εργασίας, είτε με το σχεδιασμό ατομικών γραφείων, είτε με την αυξημένη χρήση γυάλινων προστατευτικών ανάμεσα στους εργαζομένους. Παράλληλα θα οδηγήσει σε μείωση των συναντήσεων σε meeting rooms και επομένως στη χρήση κάμερας, μικροφώνου και άλλων μέσων τεχνολογίας, ώστε για τη συνεργασία των εργαζομένων να μην είναι απαραίτητη κάθε φορά η συνάθροισή τους σε κοινό, κλειστό χώρο.

Όσον αφορά στους χώρους και τα κτίρια δημόσιας χρήσης, η σχεδιαστική και κατασκευαστική προσέγγιση θα κινηθεί στη χρήση περισσότερων αυτοματισμών για το μετριασμό της μετάδοσης. Έτσι, θα δοθεί νέα ώθηση στην ανάπτυξη τύπων τεχνολογίας χωρίς αφή, αυτόματες πόρτες, ανελκυστήρες ενεργοποιημένους με φωνητική εντολή, είσοδο δωματίων ξενοδοχείων ελεγχόμενης από κινητό τηλέφωνο, hands-free διακόπτες και ελέγχους θερμοκρασίας των κλιματιστικών μονάδων. Παράλληλα, μπορεί να αναπτυχθεί ένα σύστημα αυτοματοποιημένων ετικετών αποσκευών στα αεροδρόμια και ένα προηγμένο check-in για ασφάλεια. Για παράδειγμα, εκτός από τους ανιχνευτές μετάλλων θα μπορούσε να υπάρχει και ένας αυτοματοποιημένος έλεγχος θερμοκρασίας, ή και κάποια μορφή απολύμανσης με τη χρήση υπεριώδους ακτινοβολίας.

Αναφορικά με τη χρήση υλικών, οι σχεδιαστές μπορούν να προβλέπουν τη χρήση αντιβακτηριδιακών υφασμάτων και φινιρισμάτων, χαλκού, διοξείδιο του τιτανίου, κ.α. Παράλληλα, ορισμένα κατασκευαστικά στοιχεία και ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός, που ήδη χρησιμοποιούνται στα κτίρια του συστήματος υγείας, μπορούν να εφαρμοστούν, όπως μείωση των επίπεδων επιφανειών στις οποίες εγκαθίστανται μικροβιακοί οργανισμοί, σύγχρονα συστήματα εξαερισμού και θέρμανσης που επιτρέπουν την απομάκρυνση του ρυπογόνου αέρα από τους χώρους.

Ενώ η κοινωνική αποστασιοποίηση ολοένα και φαίνεται απαραίτητη, η πλήρης αποφυγή της δημόσιας συγκέντρωσης και η παραίτηση από την αστικότητα, δεν αποτελεί τη βέλτιστη λύση, καθώς αίρει το βασικό ζήτημα της θεμελιώδους σύστασης της ανθρώπινης ύπαρξης, όπως η κοινωνικοποίηση και η ανάγκη για ανθρώπινη επαφή. Συμπερασματικά, η εμπειρία της εποχής μας, έχει δείξει ότι πρόκειται πραγματικά για έναν «πολύ μικρό κόσμο», στον οποίο όλοι είμαστε – λιγότερο ή περισσότερο – συνδεδεμένοι. Στην εποχή που διανύουμε, η αρχιτεκτονική κοινότητα, στην υπηρεσία του ανθρώπου, πρέπει να επαναπροσδιορίσει τις αρχές σχεδιασμού, ώστε το δομημένο περιβάλλον να μπορεί να προνοήσει και ανταποκριθεί σε κάθε πρόκληση που κατά καιρούς προκύπτει.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλος του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ» είναι στη διάθεσή σας, ώστε να σας καθοδηγήσουν και να προτείνουν τις βέλτιστες λύσεις για τα παραπάνω θέματα, συμβάλλοντας τα μέγιστα για τον εργονομικό και αποδοτικό σχεδιασμό των χώρων σας, ικανοποιώντας και καλύπτοντας τις ανάγκες της δραστηριότητας και του χρήστη.

Συντάκτρια: Παπακώστα Χριστίνα | Διπλ. Αρχιτέκτων Μηχανικός, MSc Environmental Design & Engineering | Τομέας Μελετών & Αδειοδοτήσεων Ιδιωτικών Έργων