Blog

ΧΩΡΟΘΕΤΗΣΗ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΛΙΜΕΝΩΝ: ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΕΣ ΚΑΙ ΟΦΕΛΗ

6 Σεπτεμβρίου 2019

Οι τουριστικοί λιμένες σκαφών αναψυχής αποτελούν ένα διττό χώρο που αποτελείται από μια χερσαία και μια θαλάσσια ζώνη. Μπορούν να αποτελέσουν είτε μέρος μιας ευρύτερης τουριστικής υποδομής (Σύνθετο Τουριστικό Κατάλυμα) είτε ανεξάρτητη υποδομή που μπορεί να φιλοξενήσει στη χερσαία ζώνη του ικανού μεγέθους εμπορικές και τουριστικές λειτουργίες. Σύμφωνα με τη νομοθεσία – έτσι όπως ισχύει σήμερα – οι τουριστικοί λιμένες χωρίζονται, βάσει υποδομών και βαθμού επέμβασης στον τόπο χωροθέτησης, σε 3 κατηγορίες:

  • Μαρίνες
  • Καταφύγια σκαφών
  • Αγκυροβόλια σκαφών

Οι μαρίνες είναι τουριστικοί λιμένες που διαθέτουν εκτενείς χερσαίες και θαλάσσιες εγκαταστάσεις, βάσει προδιαγραφών που ορίζονται με Υπουργική Απόφαση. Αντίθετα, τα καταφύγια σκαφών είναι τουριστικοί λιμένες με βασικές κτιριακές υποδομές τουλάχιστον 100 τ.μ., όπως παροχή ρεύματος και ύδατος, τηλεφώνου, καυσίμου, χώρων υγιεινής, περισυλλογή κατάλοιπων και απορριμμάτων, κ.ά. Τέλος, τα αγκυροβόλια σκαφών είναι τουριστικοί λιμένες εντός προστατευμένου όρμου, λιμνών ή ποταμών και έχουν μόνο ελαφρύ εξοπλισμό που δεν προκαλεί αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος.

Η πρόταση δημιουργίας τουριστικών λιμένων μπορεί να γίνει είτε από το Ελληνικό Δημόσιο (Υπουργείο Τουρισμού) είτε από οποιοδήποτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου. Στην τελευταία περίπτωση, το φυσικό ή νομικό πρόσωπο θα πρέπει να είναι ο κύριος ή επικαρπωτής του παραθαλάσσιου ακινήτου, στο οποίο θα γίνει η χωροθέτηση του τουριστικού λιμένα (δεν ισχύει στην περίπτωση καταφυγίου ή αγκυροβολίου).

Η υποβολή αιτήματος χωροθέτησης τουριστικού λιμένα πραγματοποιείται στη Διεύθυνση Τουριστικών Λιμένων του Υπουργείου Τουρισμού και απαιτεί, εκτός της αίτησης, μια σειρά δικαιολογητικών και μελετών, τα οποία περιγράφονται στο Νόμο 2160/93, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει. Μεταξύ των προαπαιτούμενων μελετών, ξεχωρίζουν το Σχέδιο Γενικής Διάταξης (Master Plan), στο οποίο απεικονίζονται οι προτεινόμενες κατασκευές και οι χρήσεις τους και περιγράφονται τα λιμενικά έργα, καθώς και η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία καθορίζει το περιβαλλοντικό αποτύπωμα που θα επιφέρει η λειτουργία του λιμένα και όλων των προβλεπόμενων κατά περίπτωση συνοδών χρήσεων.Τέλος, αποδεικνύεται ιδιαίτερα χρήσιμος και είναι δέον να προηγείται όλων των μελετών ένας ενδελεχής Τεχνικός Έλεγχος (Technical Due Diligence), ο οποίος θα αποτελέσει ένα σημαντικό διαγνωστικό εργαλείο που θα εντοπίσει τυχόν προβλήματα κατά τη διαδικασία ωρίμανσης του ακινήτου, στο οποίο πρόκειται να χωροθετηθεί ο τουριστικός λιμένας, και θα καθορίσει τυχόν ενέργειες που πρέπει να προηγηθούν των μελετών.

Η έγκριση γίνεται μέσω Υπουργικής Απόφασης Χωροθέτησης και έπειτα από Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο).

Στην περίπτωση υφιστάμενων τουριστικών λιμένων που ανήκουν στο Δημόσιο (ΤΑΙΠΕΔ ή ΕΤΑΔ), είναι δυνατή η παραχώρησή τους προς εκμετάλλευση, μέσω Δημόσιου Πλειοδοτικού Διαγωνισμού για την ανάδειξη Φορέα Διαχείρισης του εκάστοτε τουριστικού λιμένα. Χαρακτηριστικά πρόσφατα παραδείγματα τέτοιας διαδικασίας είναι οι περιπτώσεις της μαρίνας Αλίμου και της μαρίνας Χίου. Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται μπορεί να διαφέρουν αναλόγως της φύσης του εκάστοτε προς παραχώρηση τουριστικού λιμένα. Στην περίπτωση αυτή, στις προαναφερθείσες καίριες μελέτες, προστίθεται και το Σχέδιο Οικονομικής Βιωσιμότητας (Business Plan) ως προαπαιτούμενο για την αίτηση, στο οποίο θα αναλύεται η οικονομική βιωσιμότητα των προτεινόμενων έργων και επεμβάσεων.

Με την επιλογή του πλειοδότη και μέσω της Σύμβασης Παραχώρησης γίνεται η εκχώρηση της χρήσης του τουριστικού λιμένα με βάση τους όρους παραχώρησης. Μετά την υπογραφή της σύμβασης, ο νέος Φορέας Διαχείρισης υποβάλλει στο Υπουργείο Τουρισμού:

  • Το σύνολο των οριστικών μελετών για την έκδοση των επιμέρους λιμενικών και οικοδομικών αδειών (Σχέδιο Γενικής Διάταξης, Μελέτες λιμενικών, Μελέτες Αρχιτεκτονικών, Στατικών, Η/Μ, Κυκλοφοριακή Μελέτη, κ.ά)
  • Την εγκεκριμένη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Μ.Π.Ε.) – Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο)
  • Χρονοδιάγραμμα κατασκευής των προτεινόμενων έργων
  • Εγγυητική επιστολή.

Τα οφέλη από τη χωροθέτηση τουριστικών λιμένων είναι πολλαπλά. Οι τουριστικοί λιμένες, καθότι αποτελούν εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής – όπως ορίζεται στον Νόμο 4276/2014 – δύνανται να συνδυαστούν με ξενοδοχειακή εγκατάσταση 5 αστέρων και επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες και να αποτελέσουν τμήμα Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος, ώστε να γίνει χρήση των ευεργετικών διατάξεων και όρων δόμησης που δίνονται για τον εν λόγω τύπο τουριστικής επένδυσης. Επιπλέον, λόγω της διττής φύσης των τουριστικών λιμένων, μπορούν να προκύψουν οικονομικά οφέλη, τόσο από τον ελλιμενισμό των σκαφών και των συναφών υπηρεσιών, όσο και από τις εμπορικές χρήσεις που κατά περίπτωση χωροθετούνται εντός της χερσαίας ζώνης.

Ειδικά στην περίπτωση υφιστάμενων τουριστικών λιμένων του ΤΑΙΠΕΔ, οι οποίοι αποτελούνται από μεγάλες εκτάσεις χερσαίας ζώνης, υπάρχει η δυνατότητα χωροθέτησης κατά μήκος της παραθαλάσσιας ζώνης, πολλών και οικονομικά ωφέλιμων χρήσεων. Τέτοιες περιπτώσεις είναι η πλειοψηφία των σημαντικότερων τουριστικών λιμένων της Αττικής, στις χερσαίες ζώνες των οποίων έχουν προταθεί ξενοδοχεία, παραθαλάσσιες κατοικίες, κτίρια γραφείων, εμπορικά κέντρα, χώροι αναψυχής οι οποίοι συνδυαστικά με την θαλάσσια ζώνη δημιουργούν ένα ελκυστικό τόπο επίσκεψης των κατοίκων της Αθήνας και της Αττικής εν γένει.

Γενικότερα, η προσέλκυση επενδύσεων σε υφιστάμενους τουριστικούς λιμένες  που μέχρι πρότινος παρέμεναν αναξιοποίητοι και μη λειτουργικοί, μπορεί να συμβάλει καθοριστικά στην αλλαγή της εικόνας ολόκληρων περιοχών και να ενδυναμώσει περαιτέρω την τουριστική βιομηχανία της Ελλάδας. Σύμφωνα με μελέτες, τις οποίες επικαλείται ο Εκτελεστικός Πρόεδρος του ΤΑΙΠΕΔ, για κάθε 100 θέσεις ελλιμενισμού δημιουργούνται 4,4 άμεσες θέσεις εργασίας και άλλες 100 έμμεσες εντός και στην ευρύτερη περιοχή του τουριστικού λιμένα.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «Σαμαράς και Συνεργάτες», έχοντας άριστη γνώση της ξενοδοχειακής και πολεοδομικής νομοθεσίας, και αξιοποιώντας τη μεγάλη εμπειρία στις μελέτες και τη διαχείριση αδειοδότησης τουριστικών καταλυμάτων παντός τύπου και ειδικών τουριστικών υποδομών, είναι σε θέση να συμβάλουν τεκμηριωμένα στη λήψη σχετικών επενδυτικών αποφάσεων και να υποστηρίξουν τους φορείς υλοποίησης σε όλα τα στάδια χωροθέτησης Τουριστικών Λιμένων, σε επίπεδο μελετών, διαχείρισης αδειοδοτήσεων και τεχνικών συμβουλευτικών υπηρεσιών και βρίσκονται στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα.

 

Σύνταξη:

Θωμάς Δαλαμπούρας, Αρχιτέκτων Μηχανικός ΑΠΘ, M.Arch UCL London

Τομέας  Μελετών & Αδειοδοτήσεων Τουριστικών Καταλυμάτων

ΕΠΑΝΕΚΚΙΝΗΣΗ ΜΕΤΑΦΟΡΑΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗΣ

30 Αυγούστου 2019

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει προκαλέσει τις τελευταίες ημέρες η αναμενόμενη ανάρτηση από το Υπουργείο Ανάπτυξης του αναπτυξιακού πολυνομοσχεδίου προς διαβούλευση, με ένα από τα βασικά σημεία ενδιαφέροντος να αποτελεί η επίμαχη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.).

Η Μ.Σ.Δ. δεν αποτελεί καινούριο ζήτημα, αλλά απασχολεί εδώ και δεκαετίες και εντοπίζεται στην πλειονότητα των οικιστικών νόμων και νόμων τακτοποιήσεων αυθαίρετων κατασκευών των τελευταίων δεκαετιών, χωρίς, ωστόσο, μέχρι τώρα να έχει τεθεί σε εφαρμογή, καθώς δεν είχαν καθοριστεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Βασικό εργαλείο για την εφαρμογή της διαδικασίας Μ.Σ.Δ. αναμένεται να αποτελέσει η σύσταση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται ο υπολογισμός της μετατροπής των επιφανειών σε χρηματική αξία, αλλά και η εκ νέου κατανομή του επιπλέον συντελεστή δόμησης.

Στην Τράπεζα Γης θα απευθύνονται:

  • οι κύριοι βαρυνόμενων ακινήτων, ιδιοκτήτες, δηλαδή, ακινήτων που είτε λόγω δέσμευσης του ακινήτου τους (πχ λόγω ρυμοτομίας) είτε λόγω πλαισίου προστασίας (διατηρητέα κτίρια, μνημεία, κτίρια εντός αρχαιολογικών χώρων / ιστορικών τόπων, κλπ) δε δύνανται να εξαντλήσουν το διαθέσιμο συντελεστή δόμησης του ακινήτου τους.
  • οι κύριοι επωφελούμενων ακινήτων, αυτών, δηλαδή, που δύνανται να υποδεχθούν προσαυξημένο συντελεστή δόμησης. Τέτοιες περιπτώσεις, ενδεικτικά, είναι τα ακίνητα που υπάγονται στο άρθρο 10 του Ν. 4067/2012, ακίνητα Δημοσίου προς έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.ΣΧ.Α.Δ.Α.) και ακίνητα με τακτοποιήσεις αυθαιρέτων Κατηγορίας 5, που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Τα τελευταία είναι και αυτά στα οποία συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, όσον αφορά τη δυνατότητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την επίτευξη της εφαρμογής, τελικά, του πολυπόθητου μέτρου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι βεβαίως ο καθορισμός των περιοχών που θα λειτουργήσουν ως υποδοχείς του συντελεστή δόμησης. Είναι οι περιοχές οι οποίες και στον πιο πρόσφατο νόμο για τον έλεγχο και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος (Ν.4495/2017) περιγράφονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) και Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Π.Α.Ε.Σ.).

Σημαντικό βήμα προς την κατεύθυνση της επίλυσης του χρόνιου αυτού ζητήματος, που έχει αποτελέσει και τροχοπέδη στην εφαρμογή της Μ.Σ.Δ. όλα τα προηγούμενα χρόνια, είναι η δυνατότητα που δίνεται να καθορίζονται οι παραπάνω περιοχές στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων από τους αρμόδιους Δήμους. Η ταυτόχρονη πίεση, λοιπόν, προς τους εκάστοτε Δήμους να ολοκληρώσουν ανάλογες μελέτες εντός της επόμενης τριετίας, μπορεί να βοηθήσει στην ταχύτερη ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η διενέργεια της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αυτή καθαυτή, επιτυγχάνεται μέσω ενός απλού αλλά, κατά τα φαινόμενα, αποτελεσματικού μηχανισμού που διαμορφώνει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αφορά συνοπτικά:

  • την έκδοση Τίτλου μεταφοράς για κάθε βαρυνόμενο ακίνητο (που έχει πλεόνασμα συντελεστή δόμηση) και τη μετατροπή της επιφάνειάς του σε αντίστοιχη αξία,
  • την εξαγορά απαιτούμενου συντελεστή δόμησης από ωφελούμενα ακίνητα (είτε πρόκειται για τον ίδιο ιδιοκτήτη είτε για τρίτους), που βρίσκονται εντός Ζ.Υ.Σ., με την αντίστοιχη μετατροπή της αιτούμενης επιφάνειας σε αξία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ειδικότερα για τους κυρίους διατηρητέων κτισμάτων, η αποζημίωση για τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης θα καταβάλλεται με την προϋπόθεση αποκατάστασης της όψης του κτιρίου (ποσοστό 30% θα προκαταβάλλεται, ενώ το υπόλοιπο 70% θα δίδεται με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών).

Το όφελος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προκύπτει από την πλεονάζουσα αξία από τις διαφορές στις τιμές ζώνης αλλά και προσφοράς και ζήτησης, σε κάθε περίπτωση.

Επιπλέον αυτού, ποσοστό 5% της συναλλαγής που θα πραγματοποιείται με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα παραχωρείται στο «Πράσινο Ταμείο». Οι πόροι αυτοί, συνδυαστικά με άλλους πόρους του Ταμείου (ποσοστό επί των προστίμων για τις αυθαίρετες κατασκευές Κατηγορίας 5, τέλη εγγραφής, παράβολα έκδοσης Τίτλων Μ.Σ.Δ., κ.α.) προορίζονται για έργα περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, δίνοντας προτεραιότητα στις ήδη βεβαρυμμένες Π.Α.Ε.Σ., με χαρακτηριστικά παραδείγματα:

  • Αναπλάσεις για ανάδειξη / αναβάθμιση περιοχών (πχ ενοποιήσεις ακαλύπτων χώρων)
  • Παραχώρηση διατηρητέων κτιρίων στο Δημόσιο και αποκαταστάσεις αυτών
  • Δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων
  • Δημιουργία χώρων στάθμευσης με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά σε περιοχές με υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση
  • Αναβάθμιση σχολικών κτιρίων

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.

 

Συντάκτρια: Αλεξία Κατσακιώρη, Διπλ. Αρχιτέκτονας Μηχανικός, MSc Πολεοδομίας & Χωροταξίας, Τομέας Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος

Ο ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΜΕΝΟΣ ΡΟΛΟΣ ΤΟΥ ΕΠΙΒΛΕΠΟΝΤΑ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ ΑΠΟ ΤΗ ΘΕΣΗ ΤΟΥ PROJECT MANAGER

23 Αυγούστου 2019

Η ιδιότητα του επιβλέποντα μηχανικού στην κατασκευαστική βιομηχανία αποτελεί αναμφίβολα ένα σημαντικότατο κρίκο στην αλυσίδα της κατασκευής έργων. Η ιδιότητα αυτή, τα τελευταία χρόνια, συνεχώς εξελίσσεται ενσωματώνοντας περισσότερες αρμοδιότητες κατά την υλοποίηση των έργων, από το στάδιο της μελέτης, της πολεοδομικής αδειοδότησης, της κατασκευής και της λειτουργικής αδειοδότησης, μεταλλάσσοντας ουσιαστικά το ρόλο του επιβλέποντα μηχανικού σε Διαχειριστή του συνολικού έργου.

Συνεπώς, ο επιβλέπων μηχανικός ως υπεύθυνος ενός έργου δεν αρκεί να διαθέτει μόνο τεχνικές δεξιότητες επί του γνωστικού αντικειμένου, αλλά με την ιδιότητα πλέον του Project Manager στα έργα πρέπει να διαθέτει επιπλέον προσόντα όπως ηγετικές ικανότητες, τεχνική αρτιότητα, κριτική σκέψη, διαπραγματευτικές και επικοινωνιακές ικανότητες, δεξιότητα στη διαχείριση του χρόνου, ικανότητα επίλυσης προβλημάτων, ευελιξία, αναλυτική σκέψη, αντοχή και αποφασιστικότητα.

Η διαχείριση και επίβλεψη έργων στη λογική του Project Management δημιουργεί το πλεονέκτημα της καλύτερης οργάνωσης του έργου σε επίπεδο χρόνου, ανθρώπινων πόρων και προϋπολογισμού, της αντιμετώπισης των αλλαγών, της επίλυσης διαφορών και συγκρούσεων, της διαχείρισης του έργου εντός σαφών και προκαθορισμένων ορίων βάσει οδηγιών και κανόνων, της εξασφάλισης ποιοτικότερων αποτελεσμάτων, του εντοπισμού κινδύνων και της άμεσης αντιμετώπισής τους. Η επίβλεψη ενός έργου πλέον μπορεί να αποτελεί μέρος της συνολικής διαδικασίας του Project Management αυτού.

H Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί έχοντας αντιληφθεί τις νέες απαιτήσεις της κατασκευαστικής βιομηχανίας, μεγάλων κυρίως Τεχνικών Έργων, και αξιοποιώντας την πολυετή εμπειρία των στελεχών της σε θέματα αδειοδότησης, μελέτης και επίβλεψης και Διαχείρισης μεγάλων Τεχνικών έργων παρέχει τα τελευταία χρόνια υπηρεσίες Project Management στο πλαίσιο της αποτελεσματικής οργάνωσης των έργων.

Η Διαχείριση κάθε Τεχνικού Έργου από την έμπειρη ομάδα Project Management της Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί αποτελούν μια διαρκή άσκηση ποιότητας που στηρίζεται σε κατάλληλα προετοιμασμένο σχέδιο δράσης, με προμελετημένα στάδια ελέγχου, υλοποίησης και αξιολόγησης καθιστώντας την ομάδα πλήρως προετοιμασμένη για τις συνθήκες που μπορεί να προκύψουν σε κάθε έργο. Τα Τεχνικά έργα που διαχειρίζεται η ομάδα Project Management της Delta Engineering ποικίλουν σε μέγεθος και τεχνικό αντικείμενο συνθέτοντας με τον τρόπο αυτό ένα Projects Portfolio για τη εταιρεία, συνθέτοντας ένα αποδοτικό οδικό χάρτη για την αποτελεσματική διαχείριση ενός έργου και τη δημιουργία των προϋποθέσεων για ποιοτικό αποτέλεσμα και παραγωγή αξίας.

Τα στελέχη της Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί, μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση σε θέματα Επίβλεψης, Οργάνωσης και Διαχείρισης Τεχνικών Έργων, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στο σχεδιασμό και το Project Management των έργων σας. 

 

Επιμέλεια κειμένου:

Ευαγγελία Καραγεώργου, Διπλ. Πολιτικός Μηχ., & Πάνος Καραδήμος, Διπλ. Πολιτικός Μηχ., MSc

Τομέας Διαχείρισης & Επίβλεψης Τεχνικών Έργων

 

(Πηγή εικόνας:https://www.etd-inc.com/environmental-resource-services/project-management)