Με τον πρόσφατο  Νόμο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τίτλο: «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας», εισάγονται, μεταξύ άλλων, σημαντικές αλλαγές αναφορικά με τη δόμηση τουριστικών καταλυμάτων, ενώ παράλληλα θεσπίζονται κριτήρια κτιριοδομικής – πολεοδομικής αναβάθμισης και καθιερώνονται τα Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας ως νέα κατηγορία τουριστικών καταλυμάτων.

Παρακάτω παρατίθενται τα βασικότερα σημεία στα οποία εστιάζει ο συγκεκριμένος νόμος, σχετικά με τουριστικές εγκαταστάσεις:

i. ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ

1. Το ελάχιστο εμβαδόν των άρτιων/οικοδομήσιμων γηπέδων κατά κανόνα αυξάνεται σε οκτώ (8) στρέμματα. Εξαίρεση αποτελούν γήπεδα μεταξύ 4 – 8 στρεμμάτων, τα οποία πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια, τα οποία καθορίζονται κατόπιν απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
2. Για τουριστικές εγκαταστάσεις, πλην οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων (camping) και τουριστικών λιμένων, ο συντελεστής δόμησης διαμορφώνεται, αναλόγως του εμβαδού γηπέδου, ως εξής:
   1. Γήπεδα εμβαδού έως πενήντα (50) στρέμματα: 0,18
   1. Γήπεδα εμβαδού μέχρι εκατό (100) στρέμματα: 0,18 για τα πρώτα 50 στρέμματα και 0,15 για το υπόλοιπο της έκτασης
   1. Γήπεδα εμβαδού άνω των εκατό (100) στρεμμάτων: 0,18 για τα πρώτα 50 στρέμματα, 0,15 μέχρι τα 100 στρέμματα και 0,10 για το υπόλοιπο της έκτασης.
3. Ειδικά για γήπεδα ξενοδοχείων που πληρούν τουλάχιστον τέσσερα (4) από τα Κριτήρια Κτιριοδομικής – Πολεοδομικής Αναβάθμισης, αποδίδεται ενιαίος συντελεστής δόμησης 0,18 επί του συνόλου της έκτασης του γηπέδου.  
4. Καθορίζεται μέγιστη επιφάνεια δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων στα οκτώ (8) στρέμματα. Είναι δυνατό να δομηθεί επιφάνεια που υπερβαίνει τα 8 στρέμματα εφόσον παραχωρηθεί  τμήμα του γηπέδου στο Δήμο χωρίς αντάλλαγμα και υπό προϋποθέσεις, που αναφέρονται αναλυτικά στο άρθρο 34 του εν λόγω Νόμου.
5. Οι ανωτέρω όροι δόμησης δεν εφαρμόζονται σε περιπτώσεις ΕΣΧΑΔΑ (ν. 3986/2011, άρ. 12) ή ΕΣΧΑΣΕ (ν. 3894/2010, άρ. 24)

ii. ΕΙΔΙΚΟΙ ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ ΣΥΝΘΕΤΩΝ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ

1. Ο συντελεστής δόμησης αυξάνεται σε 0,2 και ειδικά για γήπεδα σε κατοικημένα νησιά (πλην Κρήτης, Κέρκυρας, Ρόδου, Εύβοιας) διαμορφώνεται σε 0,12.
2. Το ποσοστό των δυνάμενων προς πώληση/εκμίσθωση τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών διαμορφώνεται σε:
   1. 40% της συνολικής επιφάνειας δόμησης, αν ο υλοποιούμενος συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,12.
   1. 60% της συνολικής επιφάνειας δόμησης, αν ο υλοποιούμενος συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,07.  
3. Το ελάχιστο εμβαδό των τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών ορίζεται σε εβδομήντα (70) τ.μ. ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία.

iii. ΜΕΙΚΤΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ ΜΙΚΡΗΣ ΚΛΙΜΑΚΑΣ

1. Είναι δυνατή η ανέγερση ξενοδοχείου (ανεξαρτήτως κατηγορίας αστέρων) σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, υπό προϋποθέσεις (δείτε περισσότερα).
2. Ο συντελεστής δόμησης ορίζεται σε 0,2.

iv. ΘΕΣΠΙΣΗ ΚΡΙΤΗΡΙΩΝ ΚΤΙΡΙΟΔΟΜΙΚΗΣ – ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗΣ

Για την απόδοση πιο ευνοϊκού συντελεστή δόμησης σε ξενοδοχεία ή Μεικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας, ορίζονται τα εξής κριτήρια, ανεξαρτήτως κατηγορίας αστέρων:

1. Ύπαρξη χώρου στάθμευσης εντός γηπέδου με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τη δυναμικότητα του καταλύματος σε δωμάτια.
2. Ύπαρξη στεγασμένου χώρου στάθμευσης εντός του καταλύματος με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τα 3/4 της δυναμικότητας σε δωμάτια.
3. Διαθεσιμότητα μπαλκονιού ή βεράντας για το 50% της δυναμικότητας του καταλύματος.
4. Ελάχιστο εμβαδό υποδοχής 0,8 τ.μ./κλίνη.
5. Αίθουσα πολλαπλών χρήσεων εμβαδού 100 τ.μ. κατ’ ελάχιστο.
6. Ύπαρξη 1 κοινόχρηστης τουαλέτας επισκεπτών ανά 25 κλίνες.
7. Ελάχιστο εμβαδόν δωματίου:
   1. Μονόκλινο: 25 τ.μ.
   1. Δίκλινο: 30 τ.μ
   1. Τρίκλινο: 36 τ.μ.
   1. Διαμέρισμα 1 χώρου: 42 τ.μ.
   1. Διαμέρισμα 2 χώρων: 55 τ.μ.
   1. Διαμέρισμα 3 χώρων: 75 τ.μ.
8. Ύπαρξη τουλάχιστον 2 σουιτών.

v. ΟΡΟΙ ΔΟΜΗΣΗΣ CAMPING

1. Αυξάνεται η μέγιστη επιφάνεια δόμησης σε 3.000 τ.μ.
2. Επιτρέπεται η δημιουργία υπογείων αποκλειστικά για βοηθητικές χρήσεις.

vi. ΑΛΛΑΓΗ ΧΡΗΣΗΣ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΩΝ ΣΕ ΕΝΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ

Βάσει της παρ. 7 του αρ. 120 του νέου νόμου, πλέον τίθενται συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πέραν των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, για την αλλαγή χρήσης κτιρίων τουριστικών καταλυμάτων εντός σχεδίου. Πιο συγκεκριμένα:

• Τα τουριστικά καταλύματα πρέπει να έχουν ανεγερθεί νόμιμα.
• Έχουν παρέλθει περισσότερα από 20 χρόνια από τη χορήγηση της πρώτης άδειας λειτουργίας.
• Έχει παρέλθει το χρονικό διάστημα τήρησης των μακροχρόνιων υποχρεώσεων από την υπαγωγή σε διατάξεις αναπτυξιακών νόμων.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου Εταιρειών «Σαμαράς και Συνεργάτες», με άριστη γνώση της πολεοδομικής και τουριστικής νομοθεσίας, καθώς και συσσωρευμένη εμπειρία σε μελέτες και διαχείριση αδειοδότησης τουριστικών καταλυμάτων, βρίσκονται αδιάλειπτα δίπλα στις εξελίξεις και είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και παροχή προτάσεων και λύσεων για την υλοποίηση της επένδυσής σας.

Συντάκτης: Χρήστος Διάφας | Διπλ. Πολιτικός Μηχανικός, MSc. | Τμήμα Μελετών και Αδειοδοτήσεων Τουριστικών Καταλυμάτων

Τις τελευταίες ημέρες ιδιαίτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει το νέο Σχέδιο Νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τίτλο: «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας», το οποίο και εισάγει μια σειρά μεταρρυθμίσεων για το περιβάλλον, την ιδιοκτησία και την ανάπτυξη.

Ένα από τα σημεία ενδιαφέροντος, αποτελεί, μεταξύ άλλων, και σειρά άρθρων για την απλοποίηση και τον εξορθολογισμό του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ. – Ν.4067/2012), ο οποίος έχει τεθεί σε εφαρμογή από το 2012, εν μέσω της συνολικής κρίσης και σημαντικής κάμψης που αντιμετώπιζε ήδη ο κατασκευαστικός τομέας.

Σε μια συνολική ανάγνωση των άρθρων που έρχονται να τροποποιήσουν τον Ν.Ο.Κ., όντως εντοπίζονται αρκετά σημεία τα οποία αποσαφηνίζονται ή εμπλουτίζονται, ενώ εισάγονται και ορισμένες εξολοκλήρου νέες έννοιες, με σκοπό τη βέλτιστη εφαρμογή των διατάξεων του νόμου προς όφελος του συνολικού δομημένου περιβάλλοντος. Ορισμένα από τα σημεία αυτά, μάλιστα, στο παρελθόν έχουν αποτελέσει πεδίο διαφωνίας μεταξύ ιδιωτών και αρμόδιων φορέων, όσον αφορά τον τρόπο ερμηνείας τους. Ορισμένα από τα ζητήματα αυτά παρουσιάζονται συνοπτικά παρακάτω:

• Η αποσαφήνιση ορισμών στο άρθρο 100, είναι ιδιαίτερα θεμιτή, καθώς ξεκαθαρίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια στοιχεία όπως ο ορισμός της πέργκολας, του στεγάστρου και του προστεγάσματος, γεγονός που θα βοηθήσει και στις αντίστοιχες αδειοδοτήσεις. Σχετικά με τον ορισμό του πίσω ορίου μεσαίου οικοπέδου δημιουργείται ένα ερωτηματικό με το τι ακριβώς νοείται με το μέσο του, το οποίο πρέπει να απέχει τη μέγιστη απόσταση από τη ρυμοτομική γραμμή. Ενδέχεται ο ισχύων σήμερα ορισμός να είναι πιο σαφής.

• Στο ίδιο άρθρο εισάγεται και η νέα έννοια της απομείωσης καθ’ ύψος υφιστάμενου κτιρίου, η κατεδάφιση, δηλαδή, ορισμένων από τους ανώτερους ορόφους ή και του συνόλου κτιρίου κύριας χρήσης. Την απομείωση καθ’ ύψος συναντάμε στη συνέχεια στο άρθρο 103, ως ένα νέο κίνητρο για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής, στο πλαίσιο του μέχρι σήμερα ευρέως χρησιμοποιούμενου σε αρκετές πυκνοδομημένες περιοχές άρθρου 10 του Ν.Ο.Κ.

• Ένα από τα άρθρα του Ν.Ο.Κ. που στο παρελθόν έχουν απασχολήσει ερμηνευτικά τόσο τους ιδιώτες όσο και τις Υπηρεσίες που σχετίζονται με την πολεοδομική αδειοδότηση κτιρίων, αφορά τη θέση του κτιρίου και των εγκαταστάσεων (άρθρο 14 Ν.Ο.Κ.). Με τις τροποποιήσεις που προτείνονται στο άρθρο 105, γίνεται προσπάθεια να αποσαφηνιστούν ζητήματα που προκύπτουν ως προς την τοποθέτηση του κτιρίου μέσα στο οικόπεδο. Οι ισχύουσες, σήμερα,  διατάξεις δημιουργούν μια σειρά προβληματισμών σχετικά με το πού δύναται να τοποθετηθεί το κτίσμα και πολλές φορές η τελική τοποθέτησή του βασίζεται σε ερμηνείες των διατάξεων του άρθρου και όχι σε σαφείς ορισμούς. Με τις νέες προτεινόμενες τροποποιήσεις διαφαίνεται η πρόθεση να προχωρήσουν σε μια λογική ελεύθερης τοποθέτησης του κτιρίου, οδηγώντας σε μια πιο ξεκάθαρη εικόνα σχετικά με τη θέση του, αντίστοιχη του προϊσχύοντος Γ.Ο.Κ. Με τον περιορισμό της εφαρμογής, όμως, της παραπάνω δυνατότητας σε περιοχές που εντάχθηκαν στο σχέδιο μεταγενέστερα της ισχύος του Γ.Ο.Κ., πρακτικά ακυρώνεται για το μεγαλύτερο μέρος των εντός σχεδίου περιοχών η παραπάνω δυνατότητα, καθώς ο βασικός οικοδομικός ιστός της χώρας έχει ενταχθεί στο σχέδιο πολύ πριν την εφαρμογή του Γ.Ο.Κ. Έτσι, συνεχίζει και παραμένει το ζήτημα της θέσης του κτιρίου, το οποίο επηρεάζεται και δεσμεύεται απόλυτα από το τι ισχύει στο όμορο περιβάλλον. Με αυτόν τον τρόπο δημιουργούνται σημαντικοί περιορισμοί, οι οποίοι πολλές φορές είναι απαγορευτικοί για την έκβαση της εκάστοτε επένδυσης ή δημιουργούν παράδοξα στην χωροθέτηση του κτίσματος, επηρεάζοντας την αρχιτεκτονική επίλυσή του.

• Τέλος, μια μικρή τροποποίηση που έρχεται να λειτουργήσει ευεργετικά ως προς τον τρόπο διαχείρισης του περιβάλλοντα χώρου του κτιρίου, είναι η αποδέσμευση της δυνατότητας τροποποίησης της στάθμης του φυσικού εδάφους των ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου, από τη χρήση του κτιρίου (ίσχυε μόνο για ειδικά κτίρια ή κτίρια δημόσιου ενδιαφέροντος). Παραμένει, σε κάθε περίπτωση, η απαίτηση της σύμφωνης γνώμης του αρμόδιου Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους και παρακολουθώντας στενά τις εξελίξεις και τις τεχνικές νομοθετικές διατάξεις και μεταβολές, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα ανωτέρω θέματα.

Συντάκτρια: Αλεξία Κατσακιώρη | Διπλ. Αρχιτέκτονας Μηχανικός, MSc Πολεοδομίας & Χωροταξίας | Τομέας Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος