Τακτοποιήσεις Αυθαιρέτων – Νέες Υπηρεσιακές Δομές

Ο Ν.4495/2017 αντικαθιστά το Ν.4178/13 και επιφέρει αλλαγές σε υπηρεσιακές δομές και σε θέματα τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων κτηρίων.

1. Τακτοποιήσεις αυθαιρέτων που προϋφίστανται της 28/07/2011:

• Δίνεται παράταση στη δυνατότητα υπαγωγής για δύο χρόνια και δυνατότητα υπαγωγής όσων έχουν ήδη υπαχθεί σε προηγούμενος νόμους για μεταφορά δήλωσης (προαιρετικά) και επανυπολογισμό προστίμου με σκοπό τον συμψηφισμό και τη μείωση, αλλά όχι την επιστροφή καταβληθέντων προστίμων

• Εξακολουθούν να ισχύουν απαγορεύσεις υπαγωγής αυθαιρέτων σε δάση, ρέματα, αιγιαλούς, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.

• Αυξάνονται οι δόσεις καταβολής του επιβαλλόμενου προστίμου, από 60 σε 100

• Ευμενέστερες Διατάξεις:

  • Έκπτωση έως 20% στο ειδικό πρόστιμο για εκείνους που θα υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις το α’ εξάμηνο ισχύος του νόμου, έκπτωση 10% για όσους υπαχθούν το β’ εξάμηνο ισχύος του
  • Μειώνονται κατά 50%: τα πρόστιμα για τις λοιπές παραβάσεις και τις παραβάσεις κατηγορίας 3 και τα παράβολα ξεκινώντας από τα 250€ (μένει σταθερό μόνο το παράβολο για αυθαιρεσίες άνω των 5.000 τ.μ. στα 10.000 €)
  • Μειώνονται τα πρόστιμα για:
    • αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-93
    • κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια, αλλά με υπερβάσεις δόμησης έως 500 τ.μ.
    • αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου
    • αυθαίρετα υπόγεια, πατάρια, σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο

• Δυσμενέστερες Διατάξεις:

  • Πέραν των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματου δικαιώματος θα απαγορεύεται και η κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης χωρίς τη βεβαίωση νομιμότητας από μηχανικό
  • Απαιτείται η εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας για όλα τα κτήρια με αυθαιρεσίες, με εξαίρεση αυτές που κατασκευάστηκαν προ του 1983, κτήρια σημασίας Σ1 ή συγκεκριμένες παραβάσεις (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων, προσθήκη υπογείων κ.α)
  • Απαιτείται η διαδικασία έγκρισης από ειδική επιτροπή αυθαιρέτων για ακίνητα με αυθαιρεσίες, που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό άνω των 5.000 κατοίκων, εφόσον διέπονται από ειδικότερα διατάγματα προστασίας
  • Αυξάνονται τα πρόστιμα για:
    • αυθαίρετα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (NATURA, Ζ.Ε.Π. κ.λπ.)
    • υπερβάσεις κάλυψης μεγαλύτερες του 60% της επιτρεπόμενης

• Συμψηφισμοί από εκπόνηση μελετών κι εκτέλεση εργασιών:

  • Έκπτωση από 30% έως 60% σε περίπτωση εκπόνησης εργασιών στατικής ενίσχυσης σε περιοχές με σεισμική επικινδυνότητα
  • Μείωση από 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση
  • Μείωση κατά το κόστος εργασιών και έως 50% για εργασίες επαναφοράς αυθαιρέτων σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα κτήρια
  • Έκπτωση 10%, εάν με την υπαγωγή υποβληθεί και μελέτη στατικής επάρκειας

2. Νεώτερες αυθαίρετες κατασκευές, που κατασκευάστηκαν μετά την 28η/07/2011:

• Για αυθαίρετα που εντοπίζονται κατά την φάση κατασκευής, προβλέπεται άμεση κατεδάφιση με πόρους που θα προέρχονται από τα ίδια τα πρόστιμα.

• Για τα κτήρια που εντοπίζονται αφού έχουν ανεγερθεί, το πρόστιμο ανέγερσης τριπλασιάζεται, με ελάχιστο τα 250 €

• Το πρόστιμο διατήρησης, για όσο καιρό διατηρούνται τα αυθαίρετα έως ότου κατεδαφιστούν, δεκαπλασιάζεται με ελάχιστο τα 100 €

• Κτήρια που εντοπίζονται μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, εφόσον δεν δύναται να νομιμοποιηθούν κατεδαφίζονται με συγκεκριμένη διαδικασία

• Σε περίπτωση αυτόβουλης κατεδάφισης αυθαιρέτου εντός 30 ημερών επιβάλλεται μόνο ένα πρόστιμο ύψους 500€

Επιπλέον, γίνεται διαχωρισμός των μικρών πολεοδομικών παραβάσεων όπως εργασίες της κατηγορίας 3, παραβάσεις κτηριοδομικού και εργασίες που περιλαμβάνονται στην έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας, μεταξύ άλλων. Γι’ αυτές επιβάλλονται πρόστιμα 1.000 € ανά παράβαση και δίνεται η δυνατότητα οριστικής διατήρησής τους με επιπλέον πρόστιμο 2.000 €. Για τις υπόλοιπες μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (αλλαγή χρήσης, μικρή αλλαγή διαστάσεων), τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μειώνονται αισθητά.

Για όλες τις παραπάνω παραβάσεις είναι επίσης δυνατή η κατεδάφιση ή η έκδοση άδειας νομιμοποίησής τους με καταβολή μόνο προστίμου ανέγερσης ύψους 200 € πέραν των αμοιβών μηχανικών.

3. Νέες Υπηρεσιακές Δομές

Προβλέπονται οι μηχανισμοί και τα μέσα ελέγχου της ποιότητας του Δομημένου Περιβάλλοντος. Οι υπηρεσίες δόμησης παραμένουν ως υπηρεσίες αδειοδότησης της δόμησης, ενώ συστήνονται παρακάτω νέες δομές:

• Μηχανισμοί έλεγχου της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος:

  • Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος: υπάγεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και ενέργειας, απαρτίζεται από τα περιφερειακά και τα τοπικά παρατηρητήρια κι έχει σκοπό την παρακολούθηση, την καταγραφή, τον έλεγχο, και τη λήψη μέτρων για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος και τη διασφάλιση της ποιότητας αυτού.
  • Συμβούλια παρακολούθησης Δομημένου περιβάλλοντος

• Νέες Επιτροπές:

Α. Επιτροπές εξέτασης προσφυγών αυθαιρέτων

Β. Επιτροπές προσβασιμότητας στην έδρα κάθε περιφέρειας

Γ. Κεντρική επιτροπή προσβασιμότητας με έδρα το Υπουργείο Περιβάλλοντος και

Ενέργειας

Τέλος, συγκροτούνται και προσδιορίζονται εκ νέου οι αρμοδιότητες:

• των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α) και

• του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α).

Τα στελέχη της «Delta Engineering ΕΤΕ – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλος του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.

Μια νέα διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών προβλέπει το σχέδιο νόμου «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος» που κατατέθηκε στη Βουλή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η πιο ενδιαφέρουσα αλλαγή είναι ότι στις «απλές» περιπτώσεις, σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί, η οικοδομική άδεια θα εκδίδεται αυτόματα με την υποβολή των απαραίτητων μελετών και δικαιολογητικών.

Συγκεκριμένα, προβλέπονται τρεις τύποι αδειών: η «κοινή» οικοδομική άδεια, η άδεια εργασιών μικρής κλίμακας (για γεωτρήσεις, προσωρινές κατασκευές, κοπή δένδρων εντός σχεδίου ή ΖΟΕ, τοποθέτηση σκαλωσιάς, πέργκολας άνω των 50 τ.μ. κ.ά.) και προϋπολογισμό έως 25.000 ευρώ και η προέγκριση οικοδομικής άδειας (υποχρεωτική για κτίρια άνω των 3.000 τ.μ. και στις περιπτώσεις που την οικοδομική άδεια εκδίδει άλλος φορέας λ.χ. ναοδομία).

Με το νέο Νόμο τροποποιείται, μετά από 6 μόλις χρόνια εφαρμογής του Ν.4030/2011, η διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Καταργούνται οι έννοιες  της Έγκρισης και Άδειας Δόμησης και επανέρχεται αυτή της Οικοδομικής Άδειας.

• Όλες οι διαδικασίες αδειοδότησης για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών θα διεκπεραιώνονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Αναμένεται να εκδοθεί Υπουργική Απόφαση, που θα καθορίζει τον τρόπο λειτουργίας των απαραίτητων ηλεκτρονικών συστημάτων.
• Ορίζεται διαδικασία Προέγκρισης οικοδομικής άδειας, (προσομοιάζει στην προ του Ν.4030/2011 διαδικασία προελέγχου), η οποία απαιτείται  για:

                      –  Νεοαναγειρόμενα κτίρια με δόμηση > 3.000 τ.μ.

                      –  Προσθήκες με συνολική δόμηση κτιρίου > 3.000 τ.μ.

                      –  Περιπτώσεις κτιρίων για τα οποία εκδίδεται οικοδομική άδεια από άλλες υπηρεσίες, πλην της Υ. ΔΟΜ.

                      –  Κατασκευή μόνιμων κτιριακών εγκαταστάσεων, έργων ιδιαίτερης περιβαλλοντικής και οικιστικής σημασίας ή/και έργων που άπτονται ειδικού ελέγχου ως προς τους όρους δόμησης

Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, η Προέγκριση είναι προαιρετική, διασφαλίζει όμως την ορθότητα και την εγκυρότητα των σημαντικότερων στοιχείων που ελέγχονται στις Οικοδομικές Άδειες, του Τοπογραφικού Διαγράμματος και του Διαγράμματος Κάλυψης.

Καινοτόμο στοιχείο επίσης, είναι η διαφοροποίηση της  αδειοδότησης των οικοδομικών έργων ανάλογα με περιοχή, τη θέση, την χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου.

Δημιουργούνται τρεις διαφορετικές κατηγορίες έργων, οι οποίες αδειοδοτούνται με διαφορετικό τρόπο, πάντα όμως ηλεκτρονικά.

• Κατηγορία 1
  • Κτίριο κατοικιών άνω των 2.000 τ.μ., ειδικό κτίριο (λ.χ. σχολείο) εντός σχεδίου άνω των 1.000 τ.μ.
  • Κτίριο κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή που δεν έχει κτηματογραφηθεί ή σε μη άρτιο κατά τον κανόνα γήπεδο
  • Προσθήκη άνω του 50%
  • Κατασκευές σε διατηρητέα ή μνημεία
  • Κατασκευές σε επαφή με ρέματα, γραμμή αιγιαλού
  Η άδεια εκδίδεται εντός μήνα ύστερα από έλεγχο της υπηρεσίας δόμησης
• Κατηγορία 2
  Ανέγερση κτιρίου εντός οικισμού προ του 1922, νομιμοποίηση κτιρίων ή κατασκευών, εργασίες σε οικόπεδα όπου προβλέπεται αυτοψία από την πολεοδομία.

Η άδεια εκδίδεται από την πολεοδομία σε δύο μήνες.

• Κατηγορία 3
  • Κτίρια κατοικίας έως 2.000 τ.μ. και ειδικών χρήσεων έως 1.000 τ.μ.
  • Κατοικία σε εκτός σχεδίου κτηματογραφημένη περιοχή
  • Προσθήκη σε νόμιμη κατοικία έως 50%
  • Κατασκευή πισίνας, αλλαγή διαρρύθμισης

Για τις εργασίες αυτές, με την ηλεκτρονική κατάθεση φακέλου, εκδίδεται αυτομάτως η Οικοδομική Άδεια και ακολουθεί μέσα σε χρονικό διάστημα 6 μηνών, δειγματοληπτικός έλεγχος μόνο του 30% των αδειών.

Πλήθος οικοδομικών εργασιών (όπως εσωτερικών και εξωτερικών χρωματισμών χωρίς χρήση ικριωμάτων, πέργκολες μέχρι 50τ.μ., τοποθέτηση κλιματιστικών, διάστρωση δαπέδων εξωτερικών χώρων, κ.α.) μπορούν να εκτελούνται χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας η 48ωρης έγγραφης ενημέρωσης.