Blog

Νέα διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών

23 Σεπτεμβρίου 2017

Μια νέα διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών προβλέπει το σχέδιο νόμου «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος» που κατατέθηκε στη Βουλή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η πιο ενδιαφέρουσα αλλαγή είναι ότι στις «απλές» περιπτώσεις, σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί, η οικοδομική άδεια θα εκδίδεται αυτόματα με την υποβολή των απαραίτητων μελετών και δικαιολογητικών.

Συγκεκριμένα, προβλέπονται τρεις τύποι αδειών: η «κοινή» οικοδομική άδεια, η άδεια εργασιών μικρής κλίμακας (για γεωτρήσεις, προσωρινές κατασκευές, κοπή δένδρων εντός σχεδίου ή ΖΟΕ, τοποθέτηση σκαλωσιάς, πέργκολας άνω των 50 τ.μ. κ.ά.) και προϋπολογισμό έως 25.000 ευρώ και η προέγκριση οικοδομικής άδειας (υποχρεωτική για κτίρια άνω των 3.000 τ.μ. και στις περιπτώσεις που την οικοδομική άδεια εκδίδει άλλος φορέας λ.χ. ναοδομία).

Με το νέο Νόμο τροποποιείται, μετά από 6 μόλις χρόνια εφαρμογής του Ν.4030/2011, η διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών. Καταργούνται οι έννοιες  της Έγκρισης και Άδειας Δόμησης και επανέρχεται αυτή της Οικοδομικής Άδειας.

  • Όλες οι διαδικασίες αδειοδότησης για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών θα διεκπεραιώνονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά. Αναμένεται να εκδοθεί Υπουργική Απόφαση, που θα καθορίζει τον τρόπο λειτουργίας των απαραίτητων ηλεκτρονικών συστημάτων.
  • Ορίζεται διαδικασία Προέγκρισης οικοδομικής άδειας, (προσομοιάζει στην προ του Ν.4030/2011 διαδικασία προελέγχου), η οποία απαιτείται  για:

                      –  Νεοαναγειρόμενα κτίρια με δόμηση > 3.000 τ.μ.

                      –  Προσθήκες με συνολική δόμηση κτιρίου > 3.000 τ.μ.

                      –  Περιπτώσεις κτιρίων για τα οποία εκδίδεται οικοδομική άδεια από άλλες υπηρεσίες, πλην της Υ. ΔΟΜ.

                      –  Κατασκευή μόνιμων κτιριακών εγκαταστάσεων, έργων ιδιαίτερης περιβαλλοντικής και οικιστικής σημασίας ή/και έργων που άπτονται ειδικού ελέγχου ως προς τους όρους δόμησης

Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, η Προέγκριση είναι προαιρετική, διασφαλίζει όμως την ορθότητα και την εγκυρότητα των σημαντικότερων στοιχείων που ελέγχονται στις Οικοδομικές Άδειες, του Τοπογραφικού Διαγράμματος και του Διαγράμματος Κάλυψης.

Καινοτόμο στοιχείο επίσης, είναι η διαφοροποίηση της  αδειοδότησης των οικοδομικών έργων ανάλογα με περιοχή, τη θέση, την χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου.

Δημιουργούνται τρεις διαφορετικές κατηγορίες έργων, οι οποίες αδειοδοτούνται με διαφορετικό τρόπο, πάντα όμως ηλεκτρονικά.

  • Κατηγορία 1
    • Κτίριο κατοικιών άνω των 2.000 τ.μ., ειδικό κτίριο (λ.χ. σχολείο) εντός σχεδίου άνω των 1.000 τ.μ.
    • Κτίριο κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή που δεν έχει κτηματογραφηθεί ή σε μη άρτιο κατά τον κανόνα γήπεδο
    • Προσθήκη άνω του 50%
    • Κατασκευές σε διατηρητέα ή μνημεία
    • Κατασκευές σε επαφή με ρέματα, γραμμή αιγιαλού
    Η άδεια εκδίδεται εντός μήνα ύστερα από έλεγχο της υπηρεσίας δόμησης
  • Κατηγορία 2
    Ανέγερση κτιρίου εντός οικισμού προ του 1922, νομιμοποίηση κτιρίων ή κατασκευών, εργασίες σε οικόπεδα όπου προβλέπεται αυτοψία από την πολεοδομία.

Η άδεια εκδίδεται από την πολεοδομία σε δύο μήνες.

  • Κατηγορία 3
    • Κτίρια κατοικίας έως 2.000 τ.μ. και ειδικών χρήσεων έως 1.000 τ.μ.
    • Κατοικία σε εκτός σχεδίου κτηματογραφημένη περιοχή
    • Προσθήκη σε νόμιμη κατοικία έως 50%
    • Κατασκευή πισίνας, αλλαγή διαρρύθμισης

Για τις εργασίες αυτές, με την ηλεκτρονική κατάθεση φακέλου, εκδίδεται αυτομάτως η Οικοδομική Άδεια και ακολουθεί μέσα σε χρονικό διάστημα 6 μηνών, δειγματοληπτικός έλεγχος μόνο του 30% των αδειών.

Πλήθος οικοδομικών εργασιών (όπως εσωτερικών και εξωτερικών χρωματισμών χωρίς χρήση ικριωμάτων, πέργκολες μέχρι 50τ.μ., τοποθέτηση κλιματιστικών, διάστρωση δαπέδων εξωτερικών χώρων, κ.α.) μπορούν να εκτελούνται χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας η 48ωρης έγγραφης ενημέρωσης.

Τακτοποίηση Αυθαίρετων – Νέος νόμος υπολογισμού προστίμων

Κατατέθηκε στη Βουλή από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το σχέδιο νόμου «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος». Τι προβλέπει για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων:

  •  ως ημερομηνία ορόσημο για οποιαδήποτε τακτοποίηση αυθαιρέτου παραμένει η 28/07/2011.
  • αυξάνονται οι δόσεις καταβολής του επιβαλλόμενου προστίμου από 60 σε 80
  • προβλέπονται επιπλέον εκπτώσεις και διευκολύνσεις για όσους δεν έχουν ήδη προβεί σε υπαγωγή
  • δίνεται παράταση στη δυνατότητα υπαγωγής για δυο χρόνια
  • δίνεται δυνατότητα υπαγωγής όσων έχουν ήδη υπαχθεί σε προηγούμενος νόμους και επανυπολογισμό προστίμου με σκοπό τον συμψηφισμό, αλλά όχι την επιστροφή καταβληθέντων προστίμων
  • εξακολουθούν να ισχύουν απαγορεύσεις υπαγωγής αυθαιρέτων σε δάση, ρέματα, αιγιαλούς, κοινόχρηστους χώρους, αρχαιολογικούς χώρους κ.λπ.
  • διευρύνονται τα κοινωνικά κριτήρια με αναστολή καταβολής των δόσεων και εκπτώσεις σε άνεργους, πολύτεκνους κ.λπ.
  • σε μη εμπρόθεσμη καταβολή, προσαύξηση δόσης 1% κάθε μήνα
  • διατηρούνται: έκπτωση 20% σε εφάπαξ καταβολή και 10% σε καταβολής του 30% του συνολικού ποσού του προστίμου, εφόσον η πληρωμή πραγματοποιηθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επομένου μήνα της ημερομηνίας υπαγωγής

 Ευμενέστερες Διατάξεις:

  • Έκπτωση έως 20% στο ειδικό πρόστιμο για εκείνους που θα υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις το α’ εξάμηνο ισχύος του νόμου, έκπτωση 10% για όσους υπαχθούν το β’ εξάμηνο ισχύος του
  • στον υπολογισμό του προστίμου λαμβάνονται υπόψη οι νέες τιμές ζώνες γεγονός που συνεπάγεται οικονομικότερα πρόστιμα, όπου οι τιμές ζώνης μειώθηκαν
  • μειώνονται τα παράβολα κατά 50% ξεκινώντας από τα 250 € (μένει σταθερό μόνο το παράβολο για αυθαιρεσίες άνω των 5.000 τ.μ. στα 10.000 €)
  • μειώνονται τα πρόστιμα για:

     αυθαίρετες κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί μεταξύ 1983-93

     τα κτίσματα που δεν έχουν οικοδομική άδεια αλλά έχουν υπερβάσεις δόμησης μικρότερες από 100 έως 500 τ.μ.

   –  αυθαίρετα σε περιοχές εκτός σχεδίου και ακόμα οικονομικότερα σε όποιες εκκρεμεί η έγκριση πολεοδομικής μελέτης

     αυθαίρετα υπόγεια – εσωτερικούς εξώστες (πατάρια) – σοφίτες που δεν αποτελούν ανεξάρτητο χώρο αλλά είναι λειτουργικά συνδεδεμένοι με τον υπερκείμενο/υποκείμενο χώρο

   –  λοιπές παραβάσεις, στο 50%

     παραβάσεις κατηγορίας 3 στο 50% ενώ αυξάνονται οι αυθαιρεσίες (είδη και μεγέθη) που περιλαμβάνονται σε αυτήν

Δυσμενέστερες Διατάξεις:

  • πέραν των μεταβιβάσεων και των συστάσεων εμπράγματου δικαιώματος θα απαγορεύεται και η κατάρτιση συμβάσεων μίσθωσης χωρίς τη βεβαίωση νομιμότητας από μηχανικό
  • απαιτείται η εκπόνηση μελέτης στατικής επάρκειας (που αυξάνει το κόστος αμοιβής μηχανικού) για όλα τα κτίρια με αυθαιρεσίες με εξαίρεση μόνο κτίρια μικρής σπουδαιότητας (Σ1π.χ. στάβλους, υπόστεγα κ.ά.) ή με συγκεκριμένες παραβάσεις (π.χ. κλείσιμο ημιυπαίθριων και pilotis, διαμερισμάτωση, προσθήκη παταριών, σοφιτών κι υπογείων κ.α) υπό προϋποθέσεις
  • απαιτείται η διαδικασία έγκρισης από ειδική επιτροπή αυθαιρέτων για ακίνητα με αυθαιρεσίες, που βρίσκονται σε παραδοσιακό οικισμό άνω των 5.000 κατοίκων, εφόσον διέπονται από ειδικότερα διατάγματα προστασίας
  • αυξάνονται τα πρόστιμα για:

   – αυθαίρετα σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές (περιοχές NATURA 2000, Ζ.Ε.Π. κ.λπ.)

   – υπερβάσεις κάλυψης μεγαλύτερες του 60% της επιτρεπόμενης

Συμψηφισμοί από εκπόνηση μελετών κι εκτέλεση εργασιών:

  • έκπτωση σε περίπτωση εκπόνησης εργασιών στατικής ενίσχυσης σε περιοχές με σεισμική επικινδυνότητα από 30% έως 60% ανάλογα με το συντελεστή επικινδυνότητας
  • μείωση 30% με 50% (ανάλογα με τα τετραγωνικά) θα ισχύσει για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση
  • μείωση κατά το κόστος εργασιών και έως 50% για εργασίες επαναφοράς αυθαιρέτων σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα κτίρια
  • όσοι υποβάλλουν μελέτη στατικής επάρκειας με την υπαγωγή θα λάβουν έκπτωση 10%

 Νέες περιπτώσεις απαλλαγής από τη λήψη συναινέσεων:

  • όταν υπάρχει αυθαίρετη κατάληψη κοινόχρηστου/ κοινόκτητου χώρου που υφίσταται από την ανέγερση/κατασκευή του κτιρίου
  • όταν υπάρχει αυθαίρετη κατάληψη κοινόχρηστου/ κοινόκτητου χώρου που υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οριζόντιας ιδιοκτησίας
  • συγκύριοι δύνανται να αιτηθούν την τακτοποίηση χωρίς τη λήψη συναίνεσης από τον συγκύριο

Τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών

24 Ιουλίου 2017

Delta Engineering Σύμβουλοι Μηχανικοί αναλαμβάνει την πλήρη τακτοποίηση των αυθαιρέτων κατασκευών του ακινήτου σας

  • Άμεση και λεπτομερής αποτύπωση του ακινήτου από εξειδικευμένο κλιμάκιο μηχανικών.
  • Αξιοποίηση Νομοθεσίας  για την εύρεση της οικονομικότερης  λύσης  για απομείωση των προστίμων και στη συνέχεια υπολογισμός του ειδικού προστίμου σύμφωνα με τον Ν.4178/13.
  • Ενημέρωση του πελάτη με αναλυτική τεχνική έκθεση σχετικά με τις αυθαίρετες κατασκευές, το ύψος του παραβόλου και του ειδικού προστίμου και τις δυνατότητες αποπληρωμής
  • Εκπόνηση  μελετών – σχεδίων  για ανάρτηση στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος.
  • Εκπόνηση Δελτίου Δομικής Τρωτότητας Αυθαιρέτου.
  • Παράδοση στον πελάτη πλήρους φακέλου με όλα τα στοιχεία των Φύλλων Καταγραφής, και  της Δήλωσης.

Η Delta Engineering Σύμβουλοι Μηχανικοί έχει διερευνήσει και μελετήσει περισσότερα από 1000 σύνθετα έργα που χρήζουν τακτοποίησης και διεκπεραιώσει την ολοκληρωμένη ένταξη τους στο ηλεκτρονικό σύστημα του Τεχνικού Επιμελητήριου Ελλάδος.
Διαθέτοντας την απαραίτητη τεχνογνωσία και αξιοποιώντας πλήρως τις κείμενες Νομοθετικές Διατάξεις, έχει προβεί σε πλήθος νομιμοποιήσεων , μειώνοντας σημαντικά τα πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες τους.