Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει προκαλέσει τις τελευταίες ημέρες η αναμενόμενη ανάρτηση από το Υπουργείο Ανάπτυξης του αναπτυξιακού πολυνομοσχεδίου προς διαβούλευση, με ένα από τα βασικά σημεία ενδιαφέροντος να αποτελεί η επίμαχη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.).

Η Μ.Σ.Δ. δεν αποτελεί καινούριο ζήτημα, αλλά απασχολεί εδώ και δεκαετίες και εντοπίζεται στην πλειονότητα των οικιστικών νόμων και νόμων τακτοποιήσεων αυθαίρετων κατασκευών των τελευταίων δεκαετιών, χωρίς, ωστόσο, μέχρι τώρα να έχει τεθεί σε εφαρμογή, καθώς δεν είχαν καθοριστεί οι περιοχές υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Βασικό εργαλείο για την εφαρμογή της διαδικασίας Μ.Σ.Δ. αναμένεται να αποτελέσει η σύσταση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, μέσω της οποίας θα πραγματοποιείται ο υπολογισμός της μετατροπής των επιφανειών σε χρηματική αξία, αλλά και η εκ νέου κατανομή του επιπλέον συντελεστή δόμησης.

Στην Τράπεζα Γης θα απευθύνονται:

• οι κύριοι βαρυνόμενων ακινήτων, ιδιοκτήτες, δηλαδή, ακινήτων που είτε λόγω δέσμευσης του ακινήτου τους (πχ λόγω ρυμοτομίας) είτε λόγω πλαισίου προστασίας (διατηρητέα κτίρια, μνημεία, κτίρια εντός αρχαιολογικών χώρων / ιστορικών τόπων, κλπ) δε δύνανται να εξαντλήσουν το διαθέσιμο συντελεστή δόμησης του ακινήτου τους.
• οι κύριοι επωφελούμενων ακινήτων, αυτών, δηλαδή, που δύνανται να υποδεχθούν προσαυξημένο συντελεστή δόμησης. Τέτοιες περιπτώσεις, ενδεικτικά, είναι τα ακίνητα που υπάγονται στο άρθρο 10 του Ν. 4067/2012, ακίνητα Δημοσίου προς έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.ΣΧ.Α.Δ.Α.) και ακίνητα με τακτοποιήσεις αυθαιρέτων Κατηγορίας 5, που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και έχουν υποχρέωση αγοράς συντελεστή για τη νομιμοποίησή τους, εφόσον ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Τα τελευταία είναι και αυτά στα οποία συγκεντρώνεται και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, όσον αφορά τη δυνατότητα υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Απαραίτητη προϋπόθεση για την επίτευξη της εφαρμογής, τελικά, του πολυπόθητου μέτρου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, είναι βεβαίως ο καθορισμός των περιοχών που θα λειτουργήσουν ως υποδοχείς του συντελεστή δόμησης. Είναι οι περιοχές οι οποίες και στον πιο πρόσφατο νόμο για τον έλεγχο και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος (Ν.4495/2017) περιγράφονται ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) και Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Π.Α.Ε.Σ.).

Σημαντικό βήμα προς την κατεύθυνση της επίλυσης του χρόνιου αυτού ζητήματος, που έχει αποτελέσει και τροχοπέδη στην εφαρμογή της Μ.Σ.Δ. όλα τα προηγούμενα χρόνια, είναι η δυνατότητα που δίνεται να καθορίζονται οι παραπάνω περιοχές στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Χωρικών Σχεδίων από τους αρμόδιους Δήμους. Η ταυτόχρονη πίεση, λοιπόν, προς τους εκάστοτε Δήμους να ολοκληρώσουν ανάλογες μελέτες εντός της επόμενης τριετίας, μπορεί να βοηθήσει στην ταχύτερη ολοκλήρωση της διαδικασίας.

Η διενέργεια της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αυτή καθαυτή, επιτυγχάνεται μέσω ενός απλού αλλά, κατά τα φαινόμενα, αποτελεσματικού μηχανισμού που διαμορφώνει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αφορά συνοπτικά:

• την έκδοση Τίτλου μεταφοράς για κάθε βαρυνόμενο ακίνητο (που έχει πλεόνασμα συντελεστή δόμηση) και τη μετατροπή της επιφάνειάς του σε αντίστοιχη αξία,
• την εξαγορά απαιτούμενου συντελεστή δόμησης από ωφελούμενα ακίνητα (είτε πρόκειται για τον ίδιο ιδιοκτήτη είτε για τρίτους), που βρίσκονται εντός Ζ.Υ.Σ., με την αντίστοιχη μετατροπή της αιτούμενης επιφάνειας σε αξία.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ειδικότερα για τους κυρίους διατηρητέων κτισμάτων, η αποζημίωση για τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης θα καταβάλλεται με την προϋπόθεση αποκατάστασης της όψης του κτιρίου (ποσοστό 30% θα προκαταβάλλεται, ενώ το υπόλοιπο 70% θα δίδεται με την περάτωση και πιστοποίηση των εργασιών).

Το όφελος της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προκύπτει από την πλεονάζουσα αξία από τις διαφορές στις τιμές ζώνης αλλά και προσφοράς και ζήτησης, σε κάθε περίπτωση.

Επιπλέον αυτού, ποσοστό 5% της συναλλαγής που θα πραγματοποιείται με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα παραχωρείται στο «Πράσινο Ταμείο». Οι πόροι αυτοί, συνδυαστικά με άλλους πόρους του Ταμείου (ποσοστό επί των προστίμων για τις αυθαίρετες κατασκευές Κατηγορίας 5, τέλη εγγραφής, παράβολα έκδοσης Τίτλων Μ.Σ.Δ., κ.α.) προορίζονται για έργα περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, δίνοντας προτεραιότητα στις ήδη βεβαρυμμένες Π.Α.Ε.Σ., με χαρακτηριστικά παραδείγματα:

• Αναπλάσεις για ανάδειξη / αναβάθμιση περιοχών (πχ ενοποιήσεις ακαλύπτων χώρων)
• Παραχώρηση διατηρητέων κτιρίων στο Δημόσιο και αποκαταστάσεις αυτών
• Δημιουργία ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων
• Δημιουργία χώρων στάθμευσης με βιοκλιματικά χαρακτηριστικά σε περιοχές με υπέρμετρη πολεοδομική επιβάρυνση
• Αναβάθμιση σχολικών κτιρίων

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», στο πλαίσιο της διαρκούς κατάρτισης και επιμόρφωσής τους, είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα παραπάνω θέματα, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις με στόχο την υποστήριξη κάθε επιχείρησης σε πολεοδομικά ζητήματα.

Συντάκτρια: Αλεξία Κατσακιώρη, Διπλ. Αρχιτέκτονας Μηχανικός, MSc Πολεοδομίας & Χωροταξίας, Τομέας Μελετών και Αδειοδοτήσεων Έργων Υγειονομικού Ενδιαφέροντος

Παρά το γεγονός ότι η χωροταξική οργάνωση και η ανάπτυξη,  η διαμόρφωση και η πολεοδόμηση οικιστικών περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική δραστηριότητα και τον έλεγχο του Κράτους, η ελληνική πολιτεία έχει δώσει ήδη από το 1991 σε ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων τη δυνατότητα διαμόρφωσης περιοχών για οικιστικούς σκοπούς, συνήθως για τουριστική – παραθεριστική κατοικία. Σήμερα, που η Ελλάδα ισχυροποιεί τη θέση της στον παγκόσμιο τουρισμό, και ο τομέας της αγοράς και ανάπτυξης ακινήτων γνωρίζει άνοδο, η αξιοποίηση του σχετικού θεσμικού πλαισίου για την υλοποίηση νέων οικιστικών θέσεων τουριστικού χαρακτήρα αποτελεί σημαντική ευκαιρία τόσο για τους ιδιοκτήτες μεγάλων ακινήτων όσο τους επενδυτές ακινήτων.

Από το 1991 και μετά, η θεσμική δυνατότητα πολεοδόμησης περιοχών ιδιωτικής πρωτοβουλίας αναμορφώθηκε διαδοχικά με την εισαγωγή του θεσμού των Περιοχών Ειδικά Ρυθμιζόμενης Πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) (αρ. 24 Ν. 2508/1997) και πρόσφατα με την εισαγωγή των Περιοχών Περιβαλλοντικής Αναβάθμισης και Ιδιωτικής Πολεοδόμησης (ΠΠΑΙΠ), Ν. 4280/2014). Πρακτικά, παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ενιαίας έκτασης άνω των 50 στρεμμάτων, που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμού, να αξιοποιήσουν την ιδιοκτησία τους δημιουργώντας σωστά πολεοδομημένη γη εντός σχεδίου, η οποία θα τους αποφέρει μέγιστη οικονομική απόδοση της ιδιοκτησίας τους.  Εκτός από την πλήρωση του ελάχιστου μεγέθους της έκτασης, απαραίτητη προϋπόθεση είναι: α) το ακίνητο να μην εμπίπτει σε περιοχές προστασίας (όπως δασικές εκτάσεις, κηρυγμένοι αρχαιολογικοί χώροι) και β) να προβλέπεται από τον υπερκείμενο σχεδιασμό γενική κατεύθυνση οικιστικής ανάπτυξης και οργανωμένης δόμησης. Ειδικά, για τα ακίνητα που εμπίπτουν στις μητροπολιτικές περιοχές Αθήνας και Θεσσαλονίκης το ελάχιστο μέγεθος της έκτασης ορίζεται σε 100 στρ.

Η πολεοδόμηση των περιοχών γίνεται με πρωτοβουλία των ενδιαφερόμενων και εγκρίνεται με Π.Δ., αφού προηγηθεί η χορήγηση βεβαίωσης έγκρισης οικιστικής καταλληλότητας. Με την πολεοδομική μελέτη καθορίζονται οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι (π.χ. δρόμοι, χώροι πρασίνου, ελεύθεροι χώροι) και οι οικοδομήσιμοι χώροι, οι γενικοί και ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης για κάθε οικοδομικό τετράγωνο, το όριο αρτιότητας των οικοπέδων. Μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης και την εφαρμογή της, η οποία πιστοποιείται με την ολοκλήρωση της εκτέλεσης των απαραίτητων κοινόχρηστων έργων υποδομής (ύδρευσης, αποχέτευσης, ηλεκτρικής ενέργειας κτλ.) με δαπάνες των ενδιαφερόμενων, είναι δυνατή η μεταβίβαση προς τρίτους της κυριότητας οικοδομήσιμων ή μη τμημάτων γηπέδων ή κτιρίων ή διαιρεμένης ιδιοκτησίας και η έκδοση οικοδομικής άδειας.

Τέλος, είναι πολύ σημαντικό ότι με το νέο νόμο (Ν. 4280/2014) δίνεται, σε ορισμένες περιπτώσεις, η δυνατότητα ανταλλαγής εκτάσεων και δικαιωμάτων δόμησης των Οικοδομικών Συνεταιρισμών που κατέχουν εκτάσεις σε περιοχές όπου σήμερα απαγορεύεται η δόμηση, με εκτάσεις προς πολεοδόμηση που θα δημιουργηθούν κατόπιν σειράς ενεργειών του χωρικού σχεδιασμό. Παρόλο που η διάταξη αυτή δεν έχει εφαρμοστεί μέχρι σήμερα, ανοίγει το δρόμο για την υποχρέωση της πολιτείας να αναβιώσει απωλεσθέντα περιουσιακά δικαιώματα πολιτών.

Σε κάθε περίπτωση η οικιστική αξιοποίηση μεγάλων ακινήτων μέσω της ιδιωτικής πολεοδόμησης επιτυγχάνει τη μέγιστη οικονομική απόδοση της αρχικής ιδιοκτησίας με την παράλληλη προσφορά σωστά πολεοδομημένης γης και τη βέλτιστη λειτουργική οργάνωση και παροχή όρων διαβίωσης σε νέους οικισμούς, οι οποίοι μπορούν να λειτουργήσουν και ως τουριστικοί υποδοχείς.

Τα στελέχη της «Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί», μέλους του Ομίλου «ΣΑΜΑΡΑΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ», είναι στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε πληροφορία και διευκρίνιση για τα θέματα ιδιωτικής πολεοδόμησης, εφαρμόζοντας και αξιοποιώντας όλες τις κατάλληλες τεχνικές και πρακτικές στην ωρίμανση, τη μελέτη, το σχεδιασμό και τη διαχείριση των έργων σας. 

Συντάκτρια: Γεμενετζή Γεωργία, Δρ Αρχιτέκτων Μηχανικός – Πολεοδόμος, Τομέας Τεχνικής Υποστήριξης Επενδύσεων

Εικόνα: Μελέτη ιδιωτικής πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ/ΠΠΑΙΠ) – Συντάκτης: Όμιλος Σαμαράς & Συνεργάτες